U družstevního bytu nefunguje nic tak, jak jste možná četli jinde. Neprodáváte byt — prodáváte družstevní podíl. To mění, co se převádí, kdy to nastane a jaké dluhy na nabyvatele přejdou.
Co vlastně vlastníte
Družstevní byt nevlastníte. Vlastníkem domu i bytu je bytové družstvo. Vy vlastníte družstevní podíl, se kterým je spojený nájem konkrétního bytu.
Prakticky to znamená:
- V katastru nemovitostí jako vlastník bytu nefigurujete — v katastru je zapsané družstvo
- Družstevní podíl se do katastru nezapisuje
- Zástavy ani dluhy vázané na podíl se nedají veřejně dohledat
Ta poslední odrážka je pro obě strany zásadní. U bytu v osobním vlastnictví si kdokoli vytáhne list vlastnictví a vidí zástavní práva i exekuce. U družstevního bytu neuvidí nic a jediným zdrojem informací je potvrzení družstva.
Dluhy vůči družstvu přecházejí automaticky
Tohle je nejdůležitější věta na celé stránce.
Podle § 736 odst. 2 zákona o obchodních korporacích přechází převodem družstevního podílu na nabyvatele nájem včetně všech práv a povinností — a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu.
Bez podmínky. Automaticky. Bez ohledu na to, jestli o nich nabyvatel věděl.
Srovnejte to s bytem v osobním vlastnictví: tam podle § 1186 občanského zákoníku přecházejí dluhy vůči společenství vlastníků jen tehdy, pokud je nabyvatel měl a mohl zjistit — a když společenství potvrzení nevydá, platí domněnka, že je zjistit nemohl, a dluh nepřechází.
U družstevního bytu žádná taková ochrana není.
Proto si u družstevního bytu vždycky vyžádáme písemné potvrzení družstva o výši dluhů, ještě než dojde na jakoukoli nabídku. Není to formalita — je to jediný způsob, jak vědět, co kupujeme.
Souhlas družstva? Není potřeba
Rozšířený omyl. Podle § 736 odst. 1 zákona o obchodních korporacích nelze převoditelnost družstevního podílu omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov. Souhlas orgánů družstva se tedy k převodu nevyžaduje.
Stanovy ale mohou určit podmínky členství — třeba že členem může být jen fyzická osoba. Tím se okruh možných nabyvatelů nepřímo omezuje. Proto si stanovy vždycky přečteme dřív, než cokoli slíbíme.
Kdy přesně přestáváte být členem
Rychleji než u bytu v osobním vlastnictví. Převod družstevního podílu je vůči družstvu účinný dnem doručení smlouvy družstvu, ledaže smlouva určí pozdější účinky. Není tu žádná lhůta katastru.
Zároveň platí, že převodce ručí za dluhy spojené s družstevním podílem — takže se družstvo může hojit i na vás, i po převodu.
Exekuce na družstevní podíl
Ano, družstevní podíl lze exekucí postihnout. Postup upravuje § 320aa a § 320ab občanského soudního řádu.
Zjednodušeně: exekutor vydá exekuční příkaz k postižení podílu — členství tím samo o sobě nezaniká — podíl se ocení, vydá se usnesení o ceně a následuje dražba podílu. Ostatní členové družstva mají v dražbě předkupní právo formou shodného podání. Příklepem přecházejí členská práva na vydražitele.
Nepodaří-li se podíl prodat ani v opakované dražbě, členství zaniká a postihuje se pohledávka z práva na vypořádací podíl — tedy zlomek toho, co byt reálně stojí.
Prakticky platí totéž co u bytu v osobním vlastnictví: čím dřív začnete jednat, tím víc možností zůstává.
Co potřebujeme, když máte družstevní byt
- Potvrzení družstva o výši dluhů a o tom, že jste členem
- Stanovy družstva — kvůli podmínkám členství a případným omezením
- Nájemní smlouvu k bytu
- Souhlas s lustrací v centrální evidenci exekucí a insolvenčním rejstříku
- Informaci, jestli je na bytě anuita, tedy nesplacený úvěr družstva
Většinu z toho si obstaráme sami, pokud nám k tomu dáte souhlas.
Časté otázky
Jde zpětný leasing u družstevního bytu vůbec?
Ano, ale právní konstrukce je jiná než u bytu v osobním vlastnictví. Nepřevádí se nemovitost, ale družstevní podíl. Nájem v bytě po převodu je nutné vyřešit v souladu se stanovami družstva — proto si je vždy čteme předem.
Můžu si podíl koupit zpět?
Ano, stejným způsobem, jakým jste ho převedli. Podmínky a termín musí být písemně, se stejnou konkrétností jako u bytu v OV.
Co když má družstvo v pravidlech, že členem může být jen fyzická osoba?
Pak to musíme vyřešit dřív, než cokoli podepíšete. Je to jeden z důvodů, proč si stanovy vyžádáme hned na začátku.
Je družstevní byt méně hodnotný než byt v osobním vlastnictví?
Obchoduje se jinak — banky družstevní podíl financují zdrženlivěji a kupující hůř sežene hypotéku. Konkrétní cenový rozdíl závisí na lokalitě, stavu domu a na tom, jestli se dům chystá převádět do osobního vlastnictví. Žádné paušální procento vám neřekneme, protože žádné neexistuje.
Máte družstevní byt? Zavolejte na 800 720 620. Vyžádáme si potvrzení družstva a stanovy a řekneme vám, co je ve vašem případě proveditelné.