U družstevního bytu neprodáváte nemovitost. Prodáváte družstevní podíl. Vlastníkem domu i bytu zůstává bytové družstvo. To není formalita. Mění to předmět smlouvy, okamžik nabytí, dohledatelnost zástav i to, kdo nakonec zaplatí staré dluhy.
Rozdíl je nejvýraznější právě u dluhů. U bytu v osobním vlastnictví má kupující zákonnou ochranu: dluhy na něj přejdou jen tehdy, pokud je měl a mohl zjistit. U družstevního podílu žádná taková podmínka není. Dluhy vůči družstvu přecházejí bez dalšího.
Co se vlastně převádí
Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu (§ 595 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, dále „ZOK“). Součástí těchto práv je nájem konkrétního družstevního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy.
Převod je možný jen na osobu, která se podle zákona nebo stanov může stát členem družstva (§ 599 ZOK). U bytového družstva ale platí zvláštní pravidlo: „Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.“ (§ 736 odst. 1 ZOK)
Družstvo tedy nedává souhlas s převodem. Nemá právo veta. Může však ve stanovách určit podmínky členství — a ty musí nabyvatel splnit.
Právní účinky převodu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy (§ 601 odst. 2 ZOK). Do katastru nemovitostí se nic nezapisuje.
Dluhy vůči družstvu přecházejí automaticky
Tohle je jádro věci. Zákon je zde neobvykle konkrétní:
„Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.“ (§ 736 odst. 2 ZOK)
Všimněte si, co v textu chybí. Není zde žádná podmínka vědomosti. Zákon nezkoumá, zda nabyvatel o dluhu věděl. Nezkoumá, zda ho mohl zjistit. Nestanoví žádnou domněnku v jeho prospěch. Dluh přechází spolu s podílem.
Prakticky jde nejčastěji o:
- nedoplatky na nájemném a zálohách na služby spojené s užíváním bytu
- nedoplatky z vyúčtování za předchozí období
- anuitu, tedy nesplacenou část dalšího členského vkladu, kterým se člen podílí na splácení úvěru družstva na pořízení nebo rekonstrukci domu
- příspěvky do fondu oprav a další platby určené stanovami
Anuita zaslouží zvláštní pozornost. Není součástí kupní ceny podílu, ale reálně zvyšuje náklady nabyvatele. U starších domů už bývá splacena, u jiných zbývá i několik set tisíc korun.
Prodávající se však převodem zcela nezbaví odpovědnosti. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s družstevním podílem spojeny (§ 601 odst. 1 ZOK). Družstvo tak má dva dlužníky: nabyvatele jako hlavního a převodce jako ručitele.
Prodáváte družstevní byt a nevíte, jaké dluhy na podílu váznou? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Situaci s vámi projdeme bez závazku.
Družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví
| Kritérium | Družstevní byt | Byt v osobním vlastnictví |
|---|---|---|
| Předmět převodu | Družstevní podíl (§ 595 ZOK) | Jednotka jako nemovitá věc |
| Okamžik nabytí | Dnem doručení smlouvy družstvu (§ 601 odst. 2 ZOK) | Zápisem vlastnického práva do katastru |
| Dohledatelnost zástav | Zápis do veřejného rejstříku (§ 1322 OZ); členové se běžně nezapisují | Veřejně v katastru nemovitostí |
| Přechod dluhů | Všechny dluhy vůči družstvu, bez podmínky vědomosti (§ 736 odst. 2 ZOK) | Jen dluhy, které nabyvatel měl a mohl zjistit (§ 1186 odst. 2 OZ) |
| Ochrana nabyvatele | Zákon žádnou domněnku nestanoví | Domněnka ve prospěch nabyvatele, nevydá-li správce potvrzení (§ 1186 odst. 3 OZ) |
| Souhlas s převodem | Nevyžaduje se; převoditelnost nelze omezit (§ 736 odst. 1 ZOK) | Nevyžaduje se |
| Exekuce | Postižení podílu, prodej v dražbě (§ 320aa a § 320ab o. s. ř.) | Výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci |
Srovnání s § 1186 občanského zákoníku ukazuje rozdíl nejostřeji. U jednotky přecházejí dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu jen tehdy, „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“. A pokud správce nevydá potvrzení o dluzích bez zbytečného odkladu, ač o něj byl požádán, má se za to, že nabyvatel dluhy zjistit nemohl. Kupující je tedy chráněn i tehdy, když někdo jiný selže. Podrobně to rozebíráme v článku o dluhu vůči SVJ.
U družstevního podílu tento záchranný mechanismus neexistuje. Nabyvatel se musí chránit sám — smlouvou a vlastní prověrkou.
Proč se zástavy a exekuce u družstevního podílu nedají veřejně dohledat
Družstevní podíl není nemovitá věc. Do katastru nemovitostí se proto nezapisuje. V katastru najdete pouze dům a pozemek a jako vlastníka bytové družstvo.
Zástavní právo k podílu přitom vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ve kterém je korporace zapsána (§ 1322 odst. 1 OZ). Zastavit podíl lze za stejných podmínek, za jakých jej lze převést, ledaže zastavení zakáží nebo omezí stanovy (§ 1320 odst. 1 OZ).
Potíž je praktická. Členové bytových družstev a jejich podíly se do obchodního rejstříku běžně nezapisují. Vrchní soud v Praze proto v usnesení sp. zn. 14 Cmo 354/2014 dovodil, že má-li být zapsáno zástavní právo k družstevnímu podílu, musí být současně zapsán i člen družstva a zastavovaný podíl.
Důsledek pro praxi: neexistuje jeden veřejný rejstřík, kde si stav družstevního podílu ověříte tak snadno jako list vlastnictví. Informace jsou roztroušené mezi obchodní rejstřík, evidenci samotného družstva, centrální evidenci exekucí a insolvenční rejstřík.
Exekuce na družstevní podíl
Družstevní podíl je postižitelný v exekuci jako jiné majetkové právo.
V nařízení výkonu rozhodnutí soud zakáže povinnému podíl převádět nebo zatěžovat a zakáže družstvu udělit k převodu či zatížení souhlas, je-li vyžadován (§ 320aa o. s. ř.). Povinný má povinnost do 15 dnů oznámit soudu, zda podíl nabyl jako substituční jmění.
Je-li podíl neomezeně převoditelný, prodá se po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí v dražbě (§ 320ab odst. 1 o. s. ř.). Cenu určí soud na základě znaleckého posudku, přičemž družstvo má povinnost poskytnout podklady. Vydražitel se stává členem družstva namísto povinného.
Nepodaří-li se podíl prodat ani v opakované dražbě, nebo není-li převoditelný, postihuje výkon rozhodnutí pohledávku z práva na vypořádání.
Pro prodávajícího z toho plyne jedno: jakmile je exekuce nařízena a podíl postižen, volný prodej už není možný. Řešit situaci je proto potřeba dřív, než exekuce dojde do této fáze.
Co si vyžádat před prodejem
- Aktuální potvrzení družstva o stavu dluhů — nájemné, zálohy, vyúčtování, fond oprav, k datu co nejblíže podpisu smlouvy
- Vyčíslení anuity — zbývající jistina, výše splátky, datum doplacení
- Platné stanovy družstva — podmínky členství, případná omezení zastavení podílu, postup při převodu
- Výpis z obchodního rejstříku družstva — zda u vašeho podílu není zapsáno zástavní právo nebo zákaz zatížení
- Výpis z centrální evidence exekucí a z insolvenčního rejstříku na osobu převodce
- Poslední vyúčtování služeb a doklad o jeho vypořádání
- Potvrzení o splacení základního a dalšího členského vkladu
- Zápis o předání bytu a stav měřidel
Doporučení: dluhy vypořádejte ještě před podpisem, nebo je výslovně promítněte do kupní ceny a do smlouvy. Ručení převodce podle § 601 odst. 1 ZOK trvá i po převodu — nevyřešený dluh se k vám může vrátit.
Potřebujete prodat rychle a s jistotou, že se dluhy vypořádají? Ozvěte se na 800 720 620. Hovor je bezplatný a k ničemu vás nezavazuje.
Časté otázky
Přejdou dluhy na kupujícího, i když o nich nevěděl?
Ano. § 736 odst. 2 ZOK přechod dluhů vůči bytovému družstvu neváže na vědomost nabyvatele. Na rozdíl od § 1186 odst. 2 OZ zde není podmínka „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“ ani domněnka ve prospěch nabyvatele.
Ručí prodávající i po převodu?
Ano. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s podílem spojeny (§ 601 odst. 1 ZOK). Družstvo se tedy může obrátit i na něj.
Musí družstvo s převodem souhlasit?
Ne. Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena (§ 736 odst. 1 ZOK). Podmínky členství ve stanovách však musí být splněny.
Kdy je převod účinný vůči družstvu?
Dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy (§ 601 odst. 2 ZOK).
Lze družstevní byt prodat, když na podílu vázne exekuce?
Volným prodejem zpravidla ne. Soud v nařízení výkonu rozhodnutí povinnému zakáže podíl převádět i zatěžovat (§ 320aa o. s. ř.) a podíl se následně prodává v dražbě (§ 320ab o. s. ř.). Prostor pro dohodu existuje jen dříve, dokud k postižení podílu nedošlo.
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
- Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích — § 595, § 599, § 601, § 736
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1186, § 1320, § 1322
- Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád — § 320aa, § 320ab
- Usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 14 Cmo 354/2014 — zápis zástavního práva k družstevnímu podílu
- epravo.cz — Převod družstevního podílu v bytovém družstvu a jeho důsledky
- epravo.cz — Zástavní právo k družstevnímu bytu
- Právní prostor — Postižení účasti povinného v bytovém družstvu
- Ad Notam — Změny v bytových družstvech