Předkupní právo spoluvlastníků patří k nejčastěji nesprávně citovaným pravidlům českého práva. Půlka poradenství na internetu vychází ze stavu, který skončil v roce 2020. Tady je, co platí dnes.
Co se změnilo v roce 2020
Do 1. července 2020 platilo obecné předkupní právo: chtěl-li spoluvlastník prodat svůj podíl, musel ho nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům.
Tohle obecné pravidlo bylo zrušeno. Dnes můžete svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti zpravidla prodat komu chcete, aniž byste ho museli nabízet ostatním.
Zůstaly ale výjimky — a jsou důležitější, než se zdá, protože pokrývají přesně ty situace, ve kterých se spoluvlastnictví u nás nejčastěji řeší.
Výjimka první: spoluvlastnictví, které jste si nevybrali
Podle § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, vzniklo-li spoluvlastnictví:
- pořízením pro případ smrti — tedy děděním, nebo
- jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit.
Logika je jednoduchá: kdo si spoluvlastnictví nevybral, má dostat půl roku na to, aby se s ostatními vypořádal, než do toho vstoupí cizí člověk.
Prakticky to znamená: zdědíte-li dům se sourozenci a chcete svůj podíl do půl roku prodat cizímu, musíte ho nejdřív nabídnout jim. Po šesti měsících tato povinnost odpadá.
Souvislosti a možnosti vypořádání rozebíráme v článku Zděděná nemovitost a vypořádání podílů.
Výjimka druhá: stavba a pozemek různých vlastníků
Má-li stavba jiného vlastníka než pozemek pod ní — což je pozůstatek stavu před rokem 2014 — mají vlastník stavby a vlastník pozemku vzájemné předkupní právo. Tohle zrušeno nebylo.
Není to okrajová situace. U starších rodinných domů a chat se s tím setkáváme dodnes.
Co předkupní právo neznamená
Tři časté omyly:
- Neznamená, že podíl musíte prodat levněji. Nabízíte ho za stejných podmínek, za jakých ho chce koupit třetí osoba.
- Neznamená, že ostatní musí koupit. Nabídku mohou odmítnout nebo nechat marně uplynout lhůtu.
- Neznamená právo veta. Spoluvlastník nemůže prodej zakázat, jen má přednost za stejných podmínek.
Prodej celé nemovitosti je něco jiného
Předkupní právo se týká prodeje podílu. Prodává-li se celá nemovitost, musí s tím souhlasit všichni spoluvlastníci — a to je jiný a přísnější požadavek.
Právě proto zpětný leasing u spoluvlastněné nemovitosti vyžaduje souhlas všech. Bez něj to nejde, stejně jako u jakéhokoli jiného prodeje.
Když se spoluvlastníci nedohodnou
Zůstává soudní vypořádání podle § 1143 a následujících. Soud může věc rozdělit, přikázat ji jednomu za náhradu, nebo nařídit prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek.
Poslední varianta je pro všechny nejhorší: dražební výtěžek bývá výrazně pod tržní cenou a řízení trvá roky. Podobný mechanismus popisujeme u exekuční dražby v článku Dražební vyhláška.
Praktický postup
- Zjistěte datum vzniku spoluvlastnictví. U dědictví běží šestiměsíční lhůta a je dobré vědět, kdy skončí.
- Ověřte v katastru, jestli stavba a pozemek mají stejného vlastníka.
- Chcete-li prodat podíl v prvních šesti měsících po dědictví, nabídněte ho písemně ostatním za stejných podmínek.
- Chcete-li prodat celou nemovitost, potřebujete souhlas všech — začněte tím, ne cenou.
- Nechte si udělat nezávislý odhad. Bez společně přijatého čísla se spoluvlastníci nedohodnou nikdy.
Řešíte spoluvlastnictví a dluhy zároveň? Zavolejte na 800 720 620 — projdeme, co je ve vaší situaci reálné.