Rubrika: Poradna

Máte v bytě nájemníka a chcete prodat. Nebo kupujete byt a až v katastru zjistíte, že v něm někdo bydlí. V obou případech platí stejné pravidlo, které řada lidí nezná: nájem prodejem nezaniká.

Nájem přechází na nového vlastníka

Změní-li se vlastník pronajaté věci, přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Kupující se tedy dnem vkladu stává pronajímatelem se vším, co k tomu patří — a nájemce v bytě zůstává za stejných podmínek.

Nový vlastník tedy:

• nemůže nájemce vystěhovat jen proto, že byt koupil,
• je vázán sjednanou výší nájemného i dobou nájmu,
• přebírá povinnost vrátit jistotu (kauci).

U nájmu bytu je ochrana nájemce silná. Výpovědní důvody jsou vymezené zákonem a nelze je smluvně rozšiřovat v neprospěch nájemce.

Co to dělá s cenou

Byt s nájemníkem je pro většinu kupujících horší zboží:

• Kdo chce koupit byt pro sebe, si ho nekoupí — nemůže se nastěhovat.
• Banka bývá opatrnější, protože obsazený byt hůř zpeněží.
• Investor ho koupí, ale s odpovídající slevou.

Výsledkem je, že byt s dlouhodobým nájmem za nízké nájemné se prodává výrazně pod cenou srovnatelného volného bytu. To je fakt, se kterým je nutné počítat od začátku.

Co musíte kupujícímu říct

Existenci nájmu je nutné sdělit. Zamlčená nájemní smlouva je vada, kterou kupující objeví hned po vkladu — a bude ji řešit jako právní vadu se všemi následky.

Praktické minimum, které předejte:

• nájemní smlouvu včetně všech dodatků,
• informaci o výši jistoty a kde je uložená,
• evidenci plateb a případné dlužné nájemné,
• protokol o stavu bytu při předání, pokud existuje.

Nájem v katastru

Nájem lze do katastru zapsat. Většinou zapsaný není — a právě proto se na něj při prodeji zapomíná.

Je-li zapsaný, vidí ho každý a kupující se nemůže tvářit, že o něm nevěděl. Není-li, závisí všechno na tom, co si strany sdělily. Podobná logika platí u práva zpětné koupě, o kterém píšeme v článku Právo zpětné koupě.

Jak je to při dražbě

V exekuční dražbě je situace jiná a řídí se dražební vyhláškou. Ta uvádí, které závady na nemovitosti zůstanou i po dražbě a které zaniknou.

Je-li tedy byt obsazený nájemníkem, hledejte tuhle informaci přímo ve vyhlášce — podrobněji v článku Dražební vyhláška: jak ji číst.

A co zpětný leasing?

Zpětný leasing je vlastně řízená verze téhle situace: nemovitost se prodá a vy v ní zůstáváte jako nájemce na základě smlouvy uzavřené současně s prodejem.

Rozdíl proti běžnému prodeji s nájemníkem je v tom, že kupující o nájmu nejen ví, ale je jeho součástí — nájemní vztah je od začátku dohodnutý, včetně doby, výše i podmínek odkupu. Popisujeme to na stránce Jak to funguje.

Praktický postup

• Vytáhněte si nájemní smlouvu a zkontrolujte dobu i výpovědní podmínky.
• Zjistěte, jestli je nájem zapsaný v katastru.
• Informujte kupujícího písemně a předejte dokumentaci.
• Vyřešte jistotu — kdo ji vrací a z čeho.
• Nepočítejte s cenou volného bytu. Rozdíl bývá výrazný a je lepší ho znát předem.

Řešíte prodej obsazeného bytu s dluhy? Zavolejte na 800 720 620, projdeme to i s nájemní smlouvou v ruce.

Otázka „kolik to bude měsíčně“ je správná, ale nestačí. U zpětného leasingu rozhoduje, z čeho se nájem počítá a co všechno se během doby nájmu ještě přičte. Tady je, jak to funguje u nás a na co se ptát kohokoli jiného.

Nájem se počítá z vyplacené částky, ne z hodnoty nemovitosti

Tohle je nejčastější nedorozumění. Nájem se neodvíjí od toho, co nemovitost stojí, ale od částky, kterou skutečně dostanete vyplacenou.

Modelový příklad:

• Nemovitost má hodnotu 3 000 000 Kč.
• Výkupní cena je 80 %, tedy 2 400 000 Kč.
• Sazba 0,8 % měsíčně z vyplacené částky.
• Měsíční nájem tedy 19 200 Kč.

Máte-li dluhy ve výši 1 500 000 Kč, uhradí se z výkupní ceny a vám zbude 900 000 Kč. Nájem se ale počítá z celých 2 400 000 Kč, protože to je částka, kterou jsme vyplatili — část vám, část vašim věřitelům.

Spočítat si to můžete na stránce nezávazný výpočet.

Co číslo posouvá nahoru a dolů

• Poměr výkupní ceny k hodnotě. Čím vyšší podíl chcete vyplatit, tím vyšší je nájem.
• Typ a lokalita nemovitosti. Byt v krajském městě a dům v odlehlé obci nejsou pro kupujícího stejné riziko.
• Právní stav. Zástavy, exekuce, věcná břemena, nájemníci — všechno, co komplikuje případný další prodej.
• Stav nemovitosti. Nutnost investic v době nájmu se do výpočtu promítne.
• Doba nájmu a reálnost vašeho výhledu na odkup.

Co se platí navíc

Nájem není jediná položka. Ptejte se výslovně na:

• Služby a energie — kdo je platí a jestli jsou v nájmu zahrnuté.
• Fond oprav a příspěvky SVJ u bytu.
• Pojištění nemovitosti — kdo je sjednává a hradí.
• Daň z nemovitých věcí — po prodeji ji platí nový vlastník, ale smlouva to může řešit jinak.
• Opravy a údržbu. Rozdělení popisujeme v článku Nájemní smlouva u zpětného leasingu. U domu je to výrazně vyšší položka než u bytu.
• Jistotu (kauci) na začátku.

Číslo, které porovnávejte

Neporovnávejte měsíční splátky. Porovnávejte celkovou zaplacenou částku za celou dobu plus cenu zpětného odkupu.

U příkladu výše: 19 200 Kč měsíčně po dobu tří let je 691 200 Kč. K tomu cena zpětného odkupu, která je pevně stanovená ve smlouvě. Teprve tenhle součet se dá srovnat s alternativou — hypotékou, prodejem, nebo insolvencí.

Kdy je nájem příliš vysoký

Řekneme to natvrdo: utáhnete-li nájem jen tak tak, není to pro vás dobré řešení. Zpětný leasing s napjatým rozpočtem znamená, že první nečekaný výdaj shodí celou konstrukci — a na konci není nemovitost.

Zdá-li se vám platba vysoká, ozvěte se. Někdy se dá upravit výkupní cena, někdy doba, a někdy vyjde, že je lepší jiné řešení. To vám taky řekneme.

Na co se ptát u kohokoli

• Z jaké částky se nájem počítá — z hodnoty, nebo z vyplaceného?
• Je sazba fixní po celou dobu, nebo se mění?
• Jak se nájem indexuje a podle čeho?
• Jaká je celková částka za celou dobu nájmu?
• Jaká je cena zpětného odkupu a je ve smlouvě uvedená číslem?
• Co všechno se platí nad rámec nájmu?

Odpovědi chtějte písemně. Ústní příslib ceny se u podpisu nedá vymáhat.

Chcete konkrétní čísla na vaši nemovitost? Zavolejte na 800 720 620.

Zpětný leasing nemovitosti je v Česku pořád slovo, které zní podezřele. Chápeme proč. A zároveň jsme to byli my, kdo ho sem před dvaceti lety přinesl.

Přivezli jsme koncept, který jinde funguje běžně

Na západních trzích není nic neobvyklého prodat nemovitost a zůstat v ní bydlet jako nájemce. Je to nebankovní nástroj, jak se dostat k hotovosti a zároveň nepřijít o bydlení — používá se, když klasický úvěr není možný nebo není rozumný. Žádná exotika, běžná součást trhu.

Před dvaceti lety v Česku neexistoval. Převzali jsme ho, upravili na české právo a začali podle něj pracovat.

Školili jsme lidi, kteří ho dělají dodnes

Zájem byl velký. První školení probíhala přímo u nás v kancelářích a prošly jimi stovky kolegů z oboru. Nechtěli jsme produkt držet pro sebe — dávalo nám smysl, aby ho uměl dělat kdokoli, kdo s ním přijde do styku.

Co se stalo potom

Každý si to pak upravil po svém. Někde zmizelo právo na zpětný odkup, jinde se cena počítala tak, že klient nakonec přišel i o bydlení. Několik takových případů stačilo, aby celá kategorie dostala nálepku podvodu.

Nebudeme to zlehčovat: na trhu se zpětným leasingem k poškozování lidí reálně dochází. Je to důvod, proč si dnes každý, kdo o tomhle řešení uvažuje, musí druhou stranu pořádně prověřit.

Proč to děláme znovu a jinak

Produkt za to ale nemůže. Problém je vždycky v tom, jak je napsaná smlouva a kdo ji klientovi vysvětlí. Proto dnes ukazujeme, že jde dělat férově a kultivovaně:

• Smlouvu si před podpisem necháte zkontrolovat vlastním právníkem. Nic se nepodepisuje na koleni.
• Cenu dostanete rozepsanou položku po položce, písemně.
• Právo na zpětný odkup za předem danou cenu je v dokumentech, ne jen v řeči.
• Řekneme vám i to, kdy se vám to nevyplatí — a kdy je lepší jiné řešení.
• Voláme jednou. Váš kontakt nikomu nepředáváme.

Dvacet let v jednom oboru není záruka. Je to ale důvod, proč víme, kde přesně se v těchhle smlouvách dělají chyby — a proč je v našich nenajdete.

Jak celý postup vypadá krok za krokem, najdete v textu Jak to funguje. Čemu si dát pozor u kohokoli na trhu, včetně nás, shrnuje stránka Rizika a kdy se to nevyplatí.

Předkupní právo spoluvlastníků patří k nejčastěji nesprávně citovaným pravidlům českého práva. Půlka poradenství na internetu vychází ze stavu, který skončil v roce 2020. Tady je, co platí dnes.

Co se změnilo v roce 2020

Do 1. července 2020 platilo obecné předkupní právo: chtěl-li spoluvlastník prodat svůj podíl, musel ho nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům.

Tohle obecné pravidlo bylo zrušeno. Dnes můžete svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti zpravidla prodat komu chcete, aniž byste ho museli nabízet ostatním.

Zůstaly ale výjimky — a jsou důležitější, než se zdá, protože pokrývají přesně ty situace, ve kterých se spoluvlastnictví u nás nejčastěji řeší.

Výjimka první: spoluvlastnictví, které jste si nevybrali

Podle § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, vzniklo-li spoluvlastnictví:

• pořízením pro případ smrti — tedy děděním, nebo
• jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit.

Logika je jednoduchá: kdo si spoluvlastnictví nevybral, má dostat půl roku na to, aby se s ostatními vypořádal, než do toho vstoupí cizí člověk.

Prakticky to znamená: zdědíte-li dům se sourozenci a chcete svůj podíl do půl roku prodat cizímu, musíte ho nejdřív nabídnout jim. Po šesti měsících tato povinnost odpadá.

Souvislosti a možnosti vypořádání rozebíráme v článku Zděděná nemovitost a vypořádání podílů.

Výjimka druhá: stavba a pozemek různých vlastníků

Má-li stavba jiného vlastníka než pozemek pod ní — což je pozůstatek stavu před rokem 2014 — mají vlastník stavby a vlastník pozemku vzájemné předkupní právo. Tohle zrušeno nebylo.

Není to okrajová situace. U starších rodinných domů a chat se s tím setkáváme dodnes.

Co předkupní právo neznamená

Tři časté omyly:

• Neznamená, že podíl musíte prodat levněji. Nabízíte ho za stejných podmínek, za jakých ho chce koupit třetí osoba.
• Neznamená, že ostatní musí koupit. Nabídku mohou odmítnout nebo nechat marně uplynout lhůtu.
• Neznamená právo veta. Spoluvlastník nemůže prodej zakázat, jen má přednost za stejných podmínek.

Prodej celé nemovitosti je něco jiného

Předkupní právo se týká prodeje podílu. Prodává-li se celá nemovitost, musí s tím souhlasit všichni spoluvlastníci — a to je jiný a přísnější požadavek.

Právě proto zpětný leasing u spoluvlastněné nemovitosti vyžaduje souhlas všech. Bez něj to nejde, stejně jako u jakéhokoli jiného prodeje.

Když se spoluvlastníci nedohodnou

Zůstává soudní vypořádání podle § 1143 a následujících. Soud může věc rozdělit, přikázat ji jednomu za náhradu, nebo nařídit prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek.

Poslední varianta je pro všechny nejhorší: dražební výtěžek bývá výrazně pod tržní cenou a řízení trvá roky. Podobný mechanismus popisujeme u exekuční dražby v článku Dražební vyhláška.

Praktický postup

• Zjistěte datum vzniku spoluvlastnictví. U dědictví běží šestiměsíční lhůta a je dobré vědět, kdy skončí.
• Ověřte v katastru, jestli stavba a pozemek mají stejného vlastníka.
• Chcete-li prodat podíl v prvních šesti měsících po dědictví, nabídněte ho písemně ostatním za stejných podmínek.
• Chcete-li prodat celou nemovitost, potřebujete souhlas všech — začněte tím, ne cenou.
• Nechte si udělat nezávislý odhad. Bez společně přijatého čísla se spoluvlastníci nedohodnou nikdy.

Řešíte spoluvlastnictví a dluhy zároveň? Zavolejte na 800 720 620 — projdeme, co je ve vaší situaci reálné.

„Mám tam trvalý pobyt, tak mě nemůžou vystěhovat.“ Tuhle větu slyšíme pravidelně a je bohužel nepravdivá. Trvalý pobyt je evidenční údaj, ne právní titul k bydlení — a nezaměňovat jedno s druhým je při exekuci i prodeji zásadní.

Co trvalý pobyt je a co není

Trvalý pobyt je záznam v evidenci obyvatel. Slouží státu k tomu, aby vás měl kde zastihnout.

Nezakládá právo v nemovitosti bydlet. To zakládá vlastnictví, nájemní smlouva, věcné břemeno nebo jiný právní důvod. Bydlíte-li někde na základě nájemní smlouvy, můžete tam bydlet bez ohledu na to, kde máte hlášený pobyt. A naopak: hlášený pobyt vám právo bydlet nedá.

Co se s ním stane po prodeji

Sám od sebe nic. Prodejem nemovitosti trvalý pobyt nezaniká.

Nový vlastník ale může požádat ohlašovnu o zrušení údaje o místu trvalého pobytu. Zákon o evidenci obyvatel to umožňuje oprávněné osobě, prokáže-li, že osoba objekt neužívá a zaniklo její užívací právo.

Rozhoduje tedy užívací právo. Máte-li nájemní smlouvu — jako u zpětného leasingu — objekt užíváte oprávněně a důvod ke zrušení pobytu nevzniká.

Jak to funguje u zpětného leasingu

Prodáte nemovitost a současně uzavřete nájemní smlouvu. Užívací právo vám tím zůstává, takže:

• můžete v nemovitosti dál bydlet na základě nájmu,
• trvalý pobyt tam můžete mít dál, protože ho opíráte o platnou nájemní smlouvu.

Podmínkou je funkční nájemní smlouva — proto na ni klademe takový důraz v článku Nájemní smlouva u zpětného leasingu.

Proč na doručování opravdu záleží

Tady je nejpraktičtější důsledek celého tématu. Na adresu trvalého pobytu chodí rozhodnutí soudů, výzvy a příkazy od exekutorů i rozhodnutí úřadů.

A platí fikce doručení: zásilka, kterou si nevyzvednete, se po zákonné lhůtě považuje za doručenou. Lhůty běží, i když jste dopis nikdy nedrželi v ruce.

Kdo má trvalý pobyt na ohlašovně obecního úřadu a poštu nesleduje, se o exekuci dozví často až ve chvíli, kdy přijde dražební vyhláška. To je řádově později, než by se dalo účinně jednat.

Trvalý pobyt versus bydliště u daní

Ještě jedna záměna, která stojí peníze. Pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti se posuzuje bydliště, tedy místo, kde skutečně máte domácnost a kde se zdržujete s úmyslem trvale žít.

Není to totéž co evidovaný trvalý pobyt. Můžete mít hlášený pobyt jinde a bydliště v prodávaném bytě — i naopak. Rozhodující je skutečný stav, ne razítko. Konkrétní situaci si nechte potvrdit daňovým poradcem.

Ochrana obydlí v insolvenci

Podobný rozdíl platí v insolvenci. Zákon chrání obydlí dlužníka — tedy to, kde skutečně bydlíte. Ne adresu trvalého pobytu a rozhodně ne chatu nebo druhý byt. A ochrana neplatí proti zajištěnému věřiteli, viz Prodej nemovitosti v insolvenci.

Praktická doporučení

• Sledujte poštu na adrese trvalého pobytu, i když tam nebydlíte.
• Máte-li pobyt na ohlašovně, zařiďte si přeposílání nebo datovou schránku. Většina vážných problémů začíná nedoručenou obálkou.
• Při prodeji si hlídejte užívací právo, ne evidenci. Nájemní smlouva je to, co rozhoduje.
• U daní pracujte s bydlištěm, ne s trvalým pobytem.

Nejste si jistí, jak to bude ve vašem případě? Zavolejte na 800 720 620.

Zpětný leasing děláme pro byty i rodinné domy. Postup je stejný, ale u domu se řeší několik věcí, které u bytu vůbec nevzniknou — a každá z nich umí prodej zdržet o měsíce nebo srazit cenu.

1. Neprodává se jedna věc, ale několik

U bytu prodáváte jednotku a s ní podíl na společných částech. U domu prodáváte stavbu i pozemky — a těch bývá víc: pozemek pod domem, zahrada, někdy samostatná parcela s garáží nebo příjezdem.

Od roku 2014 platí zásada, že stavba je součástí pozemku. Neplatí to ale všude — u staveb, které k rozhodnému dni měly jiného vlastníka než pozemek, zůstává rozdělení dodnes. Pak se prodává stavba i pozemek zvlášť a je nutné ověřit, že prodáváte obojí.

Ověřte si na výpisu z katastru, kolik parcel k domu skutečně patří. Chybějící parcela zjištěná při podpisu znamená odklad.

2. Přístupová cesta

U bytu se přístup neřeší. U domu je to jedna z prvních věcí, na kterou se ptá kupující i banka.

Vede-li příjezd přes cizí pozemek, musí být zajištěn právně — nejčastěji služebností cesty zapsanou v katastru. Ústní dohoda se sousedem nemá při prodeji žádnou hodnotu a nový vlastník se s ní může setkat velmi nepříjemně.

Nezajištěný přístup je jedna z mála vad, kvůli které nemovitost neprodáte skoro nikomu.

3. Věcná břemena a výměnky

U starších domů bývá zapsané právo doživotního užívání pro rodiče nebo předchozího vlastníka. Takové právo:

• zůstává i po prodeji, pokud se strany nedohodnou jinak a zánik se nezapíše,
• výrazně snižuje cenu,
• bez souhlasu oprávněného ho nelze jednostranně zrušit.

Nezaměňujte to se zpětným leasingem. Rozdíl mezi oběma konstrukcemi rozebíráme v článku Zpětný leasing, nebo věcné břemeno dožití.

4. Stavby, které nejsou v katastru

Přístavba, zimní zahrada, garáž postavená svépomocí, bazén. U rodinných domů je běžné, že skutečný stav neodpovídá zapsanému.

Pro prodej to znamená dvě věci:

• Banka nefinancuje to, co papírově neexistuje.
• Kupující přebírá riziko, které řešil původní vlastník — a bude ho chtít promítnout do ceny.

Máte-li dokumentaci ke stavbám, připravte ji předem. Nemáte-li, řekněte to rovnou. Zjištěná zamlčená přístavba je horší než přiznaná.

5. Vyšší náklady na provoz a údržbu

U zpětného leasingu domu je to praktický bod. Dům má vlastní střechu, kotel, rozvody i zahradu — a rozdělení nákladů mezi vlastníka a nájemce má u domu výrazně vyšší dopad než u bytu.

Ve smlouvě si projděte, kdo platí co. Podrobně v článku Nájemní smlouva u zpětného leasingu.

Když dům patří víc lidem

Časté u domů po rodičích. Prodat lze jen se souhlasem všech spoluvlastníků. Postup popisujeme v článku Zděděná nemovitost a vypořádání podílů.

Než se pustíte do prodeje

• Vytáhněte výpis z katastru na všechny parcely — ne jen na dům.
• Ověřte právní zajištění přístupu.
• Zjistěte, jaká věcná břemena jsou zapsaná a koho se týkají.
• Připravte dokumentaci ke stavbám, hlavně k pozdějším přístavbám.
• Zkontrolujte zástavy a exekuční příkazy — u domu jich bývá víc než u bytu.

Řešíte-li dům s dluhy a nechcete se stěhovat, spočítejte si nezávazně, kolik by z toho vyšlo, nebo zavolejte na 800 720 620.

Věta „samozřejmě si to pak koupíte zpátky“ nemá právní hodnotu. Právo zpětné koupě má hodnotu tehdy, když je ve smlouvě konkrétní, časově ohraničené a nejlépe zapsané v katastru. Rozdíl mezi jedním a druhým poznáte až ve chvíli, kdy o odkup skutečně požádáte.

Co to vlastně je

Občanský zákoník zná výhradu zpětné koupě v § 2135 a následujících. Prodávající si vymíní, že mu kupující věc na požádání prodá zpět. Je to vedlejší ujednání v kupní smlouvě, ne samostatný slib.

U nemovitostí platí dvě věci, které rozhodují:

• Ujednání musí být písemné, jako celá kupní smlouva.
• Výhradu zpětné koupě lze zapsat do katastru nemovitostí. Pak působí i vůči tomu, kdo by nemovitost koupil po vás.

Nezapsaná výhrada zavazuje jen toho, s kým jste smlouvu uzavřeli. Prodá-li nemovitost dál, vaše právo se novým vlastníkem nemusí vůbec zabývat.

Čtyři body, které musí být konkrétní

Cena. Buď přesná částka, nebo jednoznačný vzorec. „Za cenu obvyklou v době odkupu“ je vágní a v případě sporu se o ni budete přít.

Lhůta. Do kdy právo trvá. Zákon u nemovitostí počítá s tím, že výhrada zpětné koupě trvá určitou dobu; ve smlouvě má být uvedena výslovně, ať nevznikají pochybnosti.

Podmínky uplatnění. Jak se právo uplatňuje — písemnou výzvou, doporučeným dopisem, na jakou adresu, v jaké formě.

Co ho zmaří. Tohle je nejdůležitější a nejčastěji přehlížené. Smlouva má výslovně říct, co vede k zániku práva. Formulace typu „při jakémkoli porušení povinností nájemce“ znamená, že o odkup přijdete kvůli jedné pozdní platbě.

Proč zápis do katastru mění všechno

Zapsané právo:

• vidí každý, kdo si vytáhne list vlastnictví,
• působí i vůči dalšímu nabyvateli,
• nedá se „zapomenout“.

Nezapsané právo existuje jen mezi dvěma stranami a jeho vymáhání znamená soud. Zápis stojí správní poplatek a vyžaduje součinnost druhé strany. Odmítnutí zapsat právo odkupu je samo o sobě odpověď na otázku, jak vážně to druhá strana myslí.

Podobně to platí u nájmu — viz Nájemní smlouva u zpětného leasingu.

Odkud vezmete peníze na odkup

Tohle si položte dřív než jakoukoli právní otázku. Právo odkupu je k ničemu, když na odkup nebudete mít.

Reálné zdroje bývají:

• hypotéka po vyčištění registrů a po skončení exekucí,
• prodej jiného majetku — chalupy, pozemku, podílu,
• dědictví, o kterém se dá reálně uvažovat,
• skončení insolvence a návrat bonity.

Nemáte-li ani jeden z těchto výhledů, zpětný leasing pro vás pravděpodobně není správné řešení a měl by vám to někdo říct dřív, než podepíšete. My to říkáme.

Daňová poznámka

Zpětný odkup je nová koupě. Časový test pro osvobození případného budoucího prodeje se počítá od nového nabytí, ne od původního vlastnictví. U delšího horizontu se to může projevit — konkrétní dopad si nechte spočítat daňovým poradcem.

Checklist před podpisem

• Je cena odkupu konkrétní číslo nebo jednoznačný vzorec?
• Je uvedená lhůta, do kdy právo trvá?
• Je popsáno, jak právo uplatnit a komu?
• Je jasně vymezeno, co právo zmaří — a je ten výčet přiměřený?
• Bude se právo zapisovat do katastru? Kdo zápis zaplatí a podá?
• Navazuje doba nájmu na lhůtu pro odkup?

Neprojde-li smlouva těmito šesti otázkami, není připravená k podpisu. Zavolejte na 800 720 620 a projdeme je s vámi.

U zpětného leasingu se lidé soustředí na kupní cenu. Rozhoduje ale nájemní smlouva — protože právě ta určuje, jestli v nemovitosti opravdu zůstanete, nebo se za rok budete stěhovat.

Doba nájmu je první věc, na kterou se ptát

Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby, aniž by kdokoli musel cokoli udělat. Nájem na dobu neurčitou trvá, dokud ho někdo nevypoví.

Pro vás je podstatné, aby doba nájmu odpovídala době, ve které plánujete odkup. Smlouva na dva roky u záměru odkoupit za pět let je nefunkční konstrukce a je jedno, co se u toho říkalo ústně.

Ptejte se konkrétně: na jak dlouho, co se stane po uplynutí, a jestli máte právo na prodloužení.

Výpovědní důvody

U nájmu bytu jsou výpovědní důvody pronajímatele vymezené zákonem — občanský zákoník je uvádí v § 2288 a v § 2291 pro případ zvlášť závažného porušení. Pronajímatel nemůže vypovědět nájem bytu jen proto, že se mu to hodí.

Dvě věci si ověřte:

• Jestli smlouva neobsahuje důvody nad rámec zákona. Ujednání zkracující nájemcova práva jsou u nájmu bytu zakázaná.
• Co přesně smlouva označuje za prodlení s nájemným a od kolika dnů. Tohle je nejčastější výpovědní důvod v praxi.

Výše nájmu a jeho růst

Vedle samotné částky si ohlídejte:

• Co je v nájmu zahrnuto a co se platí zvlášť — služby, fond oprav, energie.
• Indexaci. O kolik a podle čeho může nájem růst. Vázání na inflaci je běžné; vázání na libovolné rozhodnutí pronajímatele není v pořádku.
• Jistotu (kauci). Zákon její výši u nájmu bytu omezuje.

Spočítejte si celkovou částku za celou dobu nájmu, ne měsíční splátku. To je jediné číslo, které se dá s něčím porovnat. Jak se nájem počítá u nás, ukazuje nezávazný výpočet.

Kdo platí opravy

Rozdělení nákladů mezi pronajímatele a nájemce má zákonný rámec — běžnou údržbu a drobné opravy nese nájemce, větší opravy pronajímatel. Nařízení vlády vymezuje, co je drobná oprava.

Ve smlouvě si ověřte, že se od toho neodchyluje ve váš neprospěch. U rodinného domu je tahle položka výrazně vyšší než u bytu — souvislosti v článku Rodinný dům s dluhy.

Zápis nájmu do katastru

Nájem lze zapsat do katastru nemovitostí. Není to povinné a málokdo o tom ví, ale výrazně to posiluje vaši pozici: nový vlastník, kdyby se nemovitost prodala dál, vidí nájem ve veřejném seznamu.

Totéž platí pro právo zpětné koupě — o tom píšeme v článku Právo zpětné koupě.

Zápis něco stojí a chce součinnost druhé strany. Odmítnutí zapsat nájem i právo odkupu je informace sama o sobě.

Co ve smlouvě být nemá

• Výpovědní důvody nad rámec zákona.
• Smluvní pokuty, které nemají oporu v zákoně u nájmu bytu.
• Automatické zaniknutí práva na odkup při jakémkoli drobném prodlení.
• Odkazy na dokumenty, které jste neviděli — obchodní podmínky, ceníky, sazebníky.
• Ujednání, že nájemce hradí veškeré opravy včetně velkých.

Než podepíšete

• Přečtěte si nájemní smlouvu i kupní smlouvu společně. Fungují jako jeden celek a jedna může rušit, co slibuje druhá.
• Ověřte, že doba nájmu a lhůta pro odkup na sebe navazují.
• Nechte si smlouvu projít advokátem. Náklad je zlomkem hodnoty nemovitosti.
• Nepodepisujte ve stejný den, kdy jste smlouvu poprvé viděli.

Tlak na rychlý podpis je varovný signál u kohokoli, nás nevyjímaje. Otázky ke smlouvě berte jako svoje právo — na 800 720 620 je zodpovíme.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti není dražba. Je to krok, který dražbě předchází — a zároveň okamžik, kdy se vám zavírají dveře, o kterých většina lidí neví, že byly otevřené.

Co příkaz znamená

Exekutor jím rozhoduje, že se exekuce provede prodejem konkrétní nemovitosti. Příkaz se doručuje povinnému a zapisuje do katastru nemovitostí, kde ho od té chvíle vidí každý — kupující, banka, realitní makléř.

Není to rozsudek ani konečné rozhodnutí o prodeji. Je to určení způsobu, jakým se bude vymáhat.

Zákaz, který začne platit okamžitě

Tohle je nejdůležitější věta celého článku. Po doručení exekučního příkazu nesmí povinný nemovitost převést ani ji zatížit — vyplývá to z § 47 odst. 6 exekučního řádu. Právní jednání, kterým by tento zákaz porušil, je neplatné.

Prakticky to znamená:

• Prodej končí. Kupní smlouva podepsaná po doručení příkazu je neplatná.
• Nová zástava nejde zřídit. Refinancování přes hypotéku odpadá.
• Darování ani převod „na známého“ nejsou řešení. Jsou neplatné a přidají vám právní spor k dluhu.

Kdo se pokusí nemovitost převést navzdory zákazu, řeší pak dva problémy místo jednoho — a kupující, kterého do toho zatáhl, třetí.

Čím se liší od dražební vyhlášky

Lidé to běžně zaměňují a rozdíl je zásadní:

• Exekuční příkaz určuje, že se nemovitost prodá. Zapisuje se do katastru, spouští zákaz převodu.
• Dražební vyhláška přichází později a stanoví konkrétní termín, cenu a lhůty. Podrobně v článku Dražební vyhláška: jak ji číst.

Mezi jedním a druhým bývá několik měsíců. Je to poslední delší okno, ve kterém se dá jednat — ale už ne prodejem.

Exekuční příkaz není totéž co zástavní právo

Další častá záměna. Exekutorské zástavní právo podle § 69a exekučního řádu určuje pořadí věřitele pro budoucí uspokojení. Samo o sobě neznamená, že se chystá dražba, a nezakládá zákaz převodu.

Nemovitost s exekutorským zástavním právem prodat lze. Nemovitost s exekučním příkazem k prodeji nikoli. Rozdíl si ověřte ve výpisu z katastru — je tam uvedený.

Co ještě zbývá

• Doplacení vymáhané pohledávky. Zaplatí-li se dluh včetně nákladů, exekuce se zastaví a příkaz pozbývá účinku.
• Návrh na zastavení exekuce, jsou-li pro to důvody — například promlčení, neexistence dluhu nebo nepřiměřenost.
• Návrh na odklad exekuce při dočasné nepříznivé situaci.
• Jednání s oprávněným. Dohoda o splátkách je pořád možná a bývá levnější než cokoli jiného.
• Insolvenční řešení, pokud dluhy převyšují splatitelnost. Pozor — po zahájení řízení se nakládání s majetkem omezí ještě víc, viz Prodej nemovitosti v insolvenci.

Máte-li víc exekucí

Exekuční příkaz vydává jeden exekutor pro jednu vymáhanou pohledávku. Běží-li proti vám víc exekucí, může jich přijít víc — a zastavení jedné situaci nevyřeší.

Sečtěte si všechny závazky včetně příslušenství. Bez toho čísla se nedá rozhodovat.

Praktický postup

• Ověřte si aktuální výpis z katastru. Zjistíte, kolik příkazů a zástav na nemovitosti skutečně vázne.
• Zjistěte přesnou výši vymáhaného u exekutora — jistina, úroky, náklady exekuce, náklady oprávněného.
• Poštu přebírejte. Nevyzvednutá zásilka se po zákonné lhůtě považuje za doručenou a lhůty běží dál.
• Jednejte hned. Po vydání dražební vyhlášky se prostor zužuje na týdny.

Nevíte, jestli je ve vašem případě ještě něco možné? Zavolejte na 800 720 620 — projdeme stav v katastru a řekneme rovnou, jestli má smysl něco dělat, nebo už ne.

Jak postupovat, když exekucí přibývá a týkají se i příjmu, najdete na webu stopexekucim.cz.

U zpětného leasingu se z tržní hodnoty bytu odvozuje skoro všechno: kolik dostanete při výkupu, kolik budete platit za nájem a za kolik si byt později koupíte zpět. Přitom „tržní hodnota“ není jedno číslo. Záleží na tom, kdo ji určil, k jakému účelu a jakou metodou.

Pokud zvažujete rovnou prodej za hotové místo zpětného leasingu, podmínky výkupu najdete na vykupujeme-byty.cz.

Proč na ocenění tolik záleží

Když se výkupní cena počítá jako procento z tržní hodnoty, promítne se každá chyba v ocenění do všeho dalšího. Byt oceněný o deset procent níž znamená nižší výplatu hned na začátku. Jak se z výkupní ceny odvozují náklady, rozebíráme na stránce Kolik stojí zpětný leasing.

Proto má smysl vědět, jaké druhy ocenění existují a co od kterého čekat.

Odhad realitní kanceláře

Makléř porovná váš byt s podobnými byty v okolí a řekne, za kolik by se dal prodat. Bývá zdarma a rychlý.

• Výhoda: makléř zná místní trh a vidí, co se reálně prodává.
• Slabina: není nezávislý. Když chce získat zakázku, může mít sklon cenu nadsadit — a když chce rychle prodat, podsadit.
• K čemu se hodí: k první orientaci, ne jako podklad pro smlouvu.

Bankovní odhad

Když banka poskytuje úvěr zajištěný nemovitostí, nechá ji ocenit svým odhadcem. Zajímá ji, kolik by za nemovitost dostala, kdyby ji musela prodat.

• Výhoda: vychází z metodiky, kterou banka používá pro zástavu.
• Slabina: bývá opatrný. Bance jde o jistotu, ne o nejvyšší možnou cenu.
• K čemu se hodí: k představě, kolik by na byt půjčila banka — což je dobré vědět, když uvažujete o pozdějším odkupu na hypotéku.

Znalecký posudek

Znalecký posudek zpracovává znalec zapsaný v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti. Posudek má předepsané náležitosti včetně znalecké doložky a znalec za jeho správnost odpovídá.

• Výhoda: nejvyšší váha. Používá se před soudy, v exekucích, v dědických řízeních a všude, kde je potřeba cenu doložit.
• Slabina: stojí peníze a čas. A i znalecký posudek je jen tak dobrý, jak dobré jsou podklady, se kterými znalec pracoval.
• K čemu se hodí: jako podklad pro smlouvu, u které jde o hodně peněz.

Cena obvyklá není cena zjištěná. Posudek může obsahovat cenu obvyklou, tedy tu, za kterou se podobné byty v místě skutečně prodávají, nebo cenu zjištěnou podle cenového předpisu. Ta druhá se počítá podle vyhlášky a od tržní ceny se může výrazně lišit. Pro výkup vás zajímá cena obvyklá.

Na co se ptát, když vám někdo nabízí výkup

• Kdo ocenění objednal a kdo ho platí? Posudek objednaný kupujícím a placený z vaší výkupní ceny si zaslouží zvlášť pozorné čtení.
• Jakou cenu posudek uvádí? Obvyklou, nebo zjištěnou?
• S jakými byty znalec srovnával? Mají být podobné velikostí, stavem i lokalitou — a mají to být skutečné prodeje, ne ceny z inzerátů.
• Viděl znalec byt uvnitř? Posudek bez prohlídky vychází jen z dokumentů a stav bytu odhaduje.
• Můžete si nechat udělat vlastní ocenění a porovnat je? U férové nabídky to nevadí.

Nízké ocenění je jedno ze tří hlavních rizik zpětného leasingu. Ostatní dvě a jak se jim bránit, popisujeme na stránce Rizika zpětného leasingu.

Ocenění v exekuci a v dražbě

Pokud už na bytě běží exekuce, určuje cenu pro dražbu znalec, kterého ustanoví exekutor, a exekutor pak vydá usnesení o ceně. Proti němu se lze bránit ve lhůtě, která běží od doručení — a je to jedna z mála příležitostí, jak ovlivnit, za kolik se byt v dražbě bude prodávat. Co v dražební vyhlášce hledat, rozebíráme v článku Dražební vyhláška: jak ji číst.

Shrnutí

• Odhad makléře — rychlá orientace, ne podklad pro smlouvu.
• Bankovní odhad — opatrný, užitečný pro představu o budoucí hypotéce.
• Znalecký posudek — nejvyšší váha, ale čtěte, kdo ho objednal a jakou cenu uvádí.

Chcete si orientačně spočítat výkupní cenu a nájem z hodnoty, kterou u svého bytu čekáte? Zkuste nezávazný výpočet, nebo zavolejte na 800 720 620.