leasingbytu.cz

Rubrika: Poradna

  • Dluh vůči SVJ při prodeji bytu: přejde na kupujícího?

    Krátká odpověď zní: přejde. Ale jen za jedné podmínky.

    Dluhy vlastníka bytu vůči společenství vlastníků přecházejí při převodu jednotky na kupujícího automaticky, ze zákona. Nemusí se o tom nic psát do kupní smlouvy. Podmínka je ale zásadní: musí jít o dluhy, které kupující „měl a mohl zjistit“. Pokud je zjistit nemohl, nepřecházejí a zůstávají prodávajícímu.

    Rozhoduje o tom jediný odstavec občanského zákoníku. Rozeberme si ho.

    Co přesně § 1186 občanského zákoníku říká

    Pravidlo najdete v § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Klíčový je odstavec 2:

    „Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

    Odstavec 1 doplňuje, že správci domu při převodu nevzniká povinnost příspěvky a zálohy vypořádat. Nikdo tedy nedělá vyúčtování ke dni prodeje automaticky.

    Co se změnilo od 1. 7. 2020

    Toto znění platí od 1. července 2020. Zavedla ho novela občanského zákoníku, zákon č. 163/2020 Sb. Pozdější změnu tohoto ustanovení jsme nedohledali.

    Rozdíl proti předchozímu stavu je podstatný. Do 30. 6. 2020 přecházely na kupujícího pouze dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, tedy typicky nedoplatky do fondu oprav. Dluhy za služby (voda, teplo, úklid) a zálohy na ně nepřecházely.

    To potvrdil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 774/2019 ze dne 28. 7. 2020. Podle něj podle tehdejšího znění „přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu“.

    Od 1. 7. 2020 přecházejí obojí — příspěvky na správu i dluhy za služby a zálohy na ně.

    Které znění se použije na váš případ

    Rozhodný je okamžik převodu jednotky, nikoli okamžik, kdy dluh vznikl. Nejvyšší soud to ve stejném rozsudku formuloval takto: „Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.“

    Prakticky: prodáváte-li dnes byt s dluhem za teplo z roku 2019, posuzuje se to podle dnešního znění. Ten dluh tedy může přejít.

    Klíčová podmínka: měl a mohl zjistit

    Bez této podmínky by pravidlo bylo pastí. Zákon proto přechod dluhu váže na zjistitelnost.

    Neznamená to, že kupující musí o dluhu skutečně vědět. Stačí, že ho zjistit mohl a měl. Jde tedy o objektivní měřítko, ne o subjektivní znalost.

    Zákon zároveň nenechává výklad zcela na úvaze soudu. Odstavec 3 obsahuje výkladové vodítko, které v praxi rozhoduje o většině sporů.

    Potvrzení SVJ jako rozhodující dokument

    Odstavec 3 § 1186 zní:

    „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“

    Z toho plyne několik věcí.

    Povinnost doložit potvrzení má prodávající. Není to volitelný dokument, zákon říká „doloží“.

    Potvrzení může vydat i SVJ přímo kupujícímu, ale jen se souhlasem prodávajícího. SVJ tedy nesmí sdělovat dluhy komukoli, kdo se zeptá.

    Co v potvrzení není, to zpravidla nepřechází. Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku ve prospěch kupujícího: nešel-li dluh z potvrzení zjistit, má se za to, že ho kupující zjistit nemohl.

    Když SVJ potvrzení nevydá

    Domněnka se uplatní i tehdy, když SVJ potvrzení nevydá bez zbytečného odkladu, ač o něj bylo požádáno.

    To je pro SVJ nepříjemné a pro kupujícího výhodné. Nečinnost společenství jde k jeho tíži. Dluh pak na kupujícího zpravidla nepřejde a SVJ ho musí vymáhat po původním vlastníkovi.

    Pozor na dvě věci. Domněnka je vyvratitelná — SVJ může prokázat, že kupující o dluhu věděl jinak. A žádost o potvrzení je vhodné doložitelně zaznamenat, ideálně písemně nebo datovou schránkou.

    Nechcete tohle řešit sami? Pokud byt prodáváte a dluh vůči SVJ vás brzdí, ozvěte se na bezplatnou linku 800 720 620. Prověření dluhů je běžná součást naší přípravy výkupu.

    Převodce ručí: co to znamená pro obě strany

    I když dluh na kupujícího přejde, prodávající se ho úplně nezbaví. Podle § 1186 odst. 2 věty druhé za přešlé dluhy ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

    Pro SVJ to znamená dva dlužníky. Primárně vymáhá po novém vlastníkovi, a pokud ten neplatí, může se obrátit na prodávajícího jako na ručitele.

    Pro prodávajícího to znamená, že prodejem bytu problém nekončí. Ručení trvá dál.

    Pro kupujícího to znamená, že zaplatí-li dluh, který mu nevznikl, může jej po prodávajícím vymáhat. Proto se vyplatí mít v kupní smlouvě prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti a sankci pro případ nepravdivosti.

    Co s příslušenstvím dluhu

    Časté je, že k jistině přibyly úroky z prodlení, smluvní pokuty nebo náklady soudního řízení. Zda tyto částky spadají pod § 1186 odst. 2, se nám nepodařilo spolehlivě ověřit — zákon o tom mlčí a jednoznačné judikatorní řešení jsme nedohledali. Tuto otázku nepovažujeme za postavenou najisto. V konkrétním sporu doporučujeme konzultaci s advokátem.

    Zvláštní případ: dražba

    Zde platí jiná pravidla a hodně záleží na tom, o jakou dražbu jde.

    Nedobrovolná dražba: dluhy nepřecházejí. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 557/2019 ze dne 27. 7. 2020 dovodil, že § 1186 se týká výlučně převodu jednotky, tedy derivativního nabytí vlastnictví. Při nabytí příklepem v nedobrovolné dražbě jde o originární nabytí a ustanovení se neuplatní. Vydražitel tedy staré dluhy vůči SVJ nepřebírá.

    Dobrovolná dražba: dluhy přecházejí. Pozdější rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 ze dne 20. 2. 2024 dospěl u veřejné dobrovolné dražby podle zákona č. 26/2000 Sb. k opačnému závěru. Soud argumentoval tím, že prodejní způsob si volí sám vlastník a nemůže jím obcházet zákonný režim přechodu dluhů.

    Rozlišujte tedy, zda se draží z vůle vlastníka, nebo proti ní.

    A co zástavní právo SVJ

    Zákonné zástavní právo SVJ k jednotce dnes neexistuje. Starý zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) je v § 15 odst. 3 znal, občanský zákoník je ale nepřevzal. SVJ může mít zástavní právo jen smluvní, případně soudcovské z exekučního řízení.

    Náhradou je přednostní postavení SVJ zavedené zákonem č. 291/2017 Sb. s účinností od 1. 12. 2017. Ten novelizoval občanský soudní řád, zákon o veřejných dražbách a insolvenční zákon tak, aby na pohledávky SVJ byla vyhrazena část výtěžku z prodeje jednotky. Podmínkou je, že SVJ pohledávku aktivně uplatní.

    Checklist pro prodávajícího

    • Požádejte SVJ nebo správce o potvrzení podle § 1186 odst. 3 — písemně a s datem
    • Nechte si potvrzení vystavit k datu co nejbližšímu podpisu smlouvy
    • Potvrzení předejte kupujícímu prokazatelně, ideálně jako přílohu kupní smlouvy
    • Počítejte s tím, že za přešlé dluhy dál ručíte; nejčistší je dluh uhradit před prodejem, typicky z kupní ceny přes úschovu
    • Do smlouvy dejte, kdo hradí nedoplatek z vyúčtování za období před převodem

    Checklist pro kupujícího

    • Vyžádejte si potvrzení SVJ; bez něj nepodepisujte
    • Nespoléhejte na katastr, dluhy vůči SVJ se tam nezapisují
    • Pokud SVJ nereaguje, požádejte o potvrzení sami a žádost si uschovejte — nečinnost SVJ hraje ve váš prospěch
    • Ověřte i výši dlouhodobé zálohy a plánované opravy; to nejsou dluhy, ale ovlivní vaše náklady
    • Do smlouvy dejte prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti a sankci za nepravdivost

    Časté otázky

    Přechází na kupujícího i dluh za nezaplacenou vodu a teplo?

    Ano, pokud k převodu došlo 1. 7. 2020 nebo později a kupující dluh mohl zjistit. U převodů do 30. 6. 2020 přecházely jen dluhy na příspěvcích na správu domu (NS 26 Cdo 774/2019).

    Můžeme se v kupní smlouvě dohodnout, že dluhy nepřejdou?

    Vůči SVJ ne. Přechod nastává ze zákona. Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím upravuje jen jejich vzájemné vypořádání.

    SVJ mi potvrzení odmítá vydat. Co s tím?

    Požádejte písemně a žádost si uschovejte. Nevydá-li SVJ potvrzení bez zbytečného odkladu, uplatní se podle § 1186 odst. 3 domněnka, že jste dluhy zjistit nemohl.

    Najdu dluhy vůči SVJ v katastru nemovitostí?

    Ne. Katastr je nezobrazuje. Jediným spolehlivým zdrojem je potvrzení podle § 1186 odst. 3.

    Koupil jsem byt v exekuční dražbě. Platím staré dluhy vůči SVJ?

    U nedobrovolné dražby nikoli, jde o originární nabytí a § 1186 se neuplatní (NS 26 Cdo 557/2019). U veřejné dobrovolné dražby ale Nejvyšší soud dovodil opak (26 Cdo 3535/2022).

    Dluh vůči SVJ nemusí prodej bytu zastavit. Ve většině případů se řeší přes úschovu kupní ceny. U družstevního bytu ale platí úplně jiná pravidla — popisujeme je v článku o prodeji družstevního bytu s dluhy.

    Chcete-li si projít konkrétní situaci nezávazně, zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620.

    Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.

    Zdroje

  • Prodej družstevního bytu s dluhy: co přechází na kupce

    U družstevního bytu neprodáváte nemovitost. Prodáváte družstevní podíl. Vlastníkem domu i bytu zůstává bytové družstvo. To není formalita. Mění to předmět smlouvy, okamžik nabytí, dohledatelnost zástav i to, kdo nakonec zaplatí staré dluhy.

    Rozdíl je nejvýraznější právě u dluhů. U bytu v osobním vlastnictví má kupující zákonnou ochranu: dluhy na něj přejdou jen tehdy, pokud je měl a mohl zjistit. U družstevního podílu žádná taková podmínka není. Dluhy vůči družstvu přecházejí bez dalšího.

    Co se vlastně převádí

    Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu (§ 595 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, dále „ZOK“). Součástí těchto práv je nájem konkrétního družstevního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy.

    Převod je možný jen na osobu, která se podle zákona nebo stanov může stát členem družstva (§ 599 ZOK). U bytového družstva ale platí zvláštní pravidlo: „Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.“ (§ 736 odst. 1 ZOK)

    Družstvo tedy nedává souhlas s převodem. Nemá právo veta. Může však ve stanovách určit podmínky členství — a ty musí nabyvatel splnit.

    Právní účinky převodu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy (§ 601 odst. 2 ZOK). Do katastru nemovitostí se nic nezapisuje.

    Dluhy vůči družstvu přecházejí automaticky

    Tohle je jádro věci. Zákon je zde neobvykle konkrétní:

    „Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.“ (§ 736 odst. 2 ZOK)

    Všimněte si, co v textu chybí. Není zde žádná podmínka vědomosti. Zákon nezkoumá, zda nabyvatel o dluhu věděl. Nezkoumá, zda ho mohl zjistit. Nestanoví žádnou domněnku v jeho prospěch. Dluh přechází spolu s podílem.

    Prakticky jde nejčastěji o:

    • nedoplatky na nájemném a zálohách na služby spojené s užíváním bytu
    • nedoplatky z vyúčtování za předchozí období
    • anuitu, tedy nesplacenou část dalšího členského vkladu, kterým se člen podílí na splácení úvěru družstva na pořízení nebo rekonstrukci domu
    • příspěvky do fondu oprav a další platby určené stanovami

    Anuita zaslouží zvláštní pozornost. Není součástí kupní ceny podílu, ale reálně zvyšuje náklady nabyvatele. U starších domů už bývá splacena, u jiných zbývá i několik set tisíc korun.

    Prodávající se však převodem zcela nezbaví odpovědnosti. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s družstevním podílem spojeny (§ 601 odst. 1 ZOK). Družstvo tak má dva dlužníky: nabyvatele jako hlavního a převodce jako ručitele.

    Prodáváte družstevní byt a nevíte, jaké dluhy na podílu váznou? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Situaci s vámi projdeme bez závazku.

    Družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví

    KritériumDružstevní bytByt v osobním vlastnictví
    Předmět převoduDružstevní podíl (§ 595 ZOK)Jednotka jako nemovitá věc
    Okamžik nabytíDnem doručení smlouvy družstvu (§ 601 odst. 2 ZOK)Zápisem vlastnického práva do katastru
    Dohledatelnost zástavZápis do veřejného rejstříku (§ 1322 OZ); členové se běžně nezapisujíVeřejně v katastru nemovitostí
    Přechod dluhůVšechny dluhy vůči družstvu, bez podmínky vědomosti (§ 736 odst. 2 ZOK)Jen dluhy, které nabyvatel měl a mohl zjistit (§ 1186 odst. 2 OZ)
    Ochrana nabyvateleZákon žádnou domněnku nestanovíDomněnka ve prospěch nabyvatele, nevydá-li správce potvrzení (§ 1186 odst. 3 OZ)
    Souhlas s převodemNevyžaduje se; převoditelnost nelze omezit (§ 736 odst. 1 ZOK)Nevyžaduje se
    ExekucePostižení podílu, prodej v dražbě (§ 320aa a § 320ab o. s. ř.)Výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci

    Srovnání s § 1186 občanského zákoníku ukazuje rozdíl nejostřeji. U jednotky přecházejí dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu jen tehdy, „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“. A pokud správce nevydá potvrzení o dluzích bez zbytečného odkladu, ač o něj byl požádán, má se za to, že nabyvatel dluhy zjistit nemohl. Kupující je tedy chráněn i tehdy, když někdo jiný selže. Podrobně to rozebíráme v článku o dluhu vůči SVJ.

    U družstevního podílu tento záchranný mechanismus neexistuje. Nabyvatel se musí chránit sám — smlouvou a vlastní prověrkou.

    Proč se zástavy a exekuce u družstevního podílu nedají veřejně dohledat

    Družstevní podíl není nemovitá věc. Do katastru nemovitostí se proto nezapisuje. V katastru najdete pouze dům a pozemek a jako vlastníka bytové družstvo.

    Zástavní právo k podílu přitom vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ve kterém je korporace zapsána (§ 1322 odst. 1 OZ). Zastavit podíl lze za stejných podmínek, za jakých jej lze převést, ledaže zastavení zakáží nebo omezí stanovy (§ 1320 odst. 1 OZ).

    Potíž je praktická. Členové bytových družstev a jejich podíly se do obchodního rejstříku běžně nezapisují. Vrchní soud v Praze proto v usnesení sp. zn. 14 Cmo 354/2014 dovodil, že má-li být zapsáno zástavní právo k družstevnímu podílu, musí být současně zapsán i člen družstva a zastavovaný podíl.

    Důsledek pro praxi: neexistuje jeden veřejný rejstřík, kde si stav družstevního podílu ověříte tak snadno jako list vlastnictví. Informace jsou roztroušené mezi obchodní rejstřík, evidenci samotného družstva, centrální evidenci exekucí a insolvenční rejstřík.

    Exekuce na družstevní podíl

    Družstevní podíl je postižitelný v exekuci jako jiné majetkové právo.

    V nařízení výkonu rozhodnutí soud zakáže povinnému podíl převádět nebo zatěžovat a zakáže družstvu udělit k převodu či zatížení souhlas, je-li vyžadován (§ 320aa o. s. ř.). Povinný má povinnost do 15 dnů oznámit soudu, zda podíl nabyl jako substituční jmění.

    Je-li podíl neomezeně převoditelný, prodá se po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí v dražbě (§ 320ab odst. 1 o. s. ř.). Cenu určí soud na základě znaleckého posudku, přičemž družstvo má povinnost poskytnout podklady. Vydražitel se stává členem družstva namísto povinného.

    Nepodaří-li se podíl prodat ani v opakované dražbě, nebo není-li převoditelný, postihuje výkon rozhodnutí pohledávku z práva na vypořádání.

    Pro prodávajícího z toho plyne jedno: jakmile je exekuce nařízena a podíl postižen, volný prodej už není možný. Řešit situaci je proto potřeba dřív, než exekuce dojde do této fáze.

    Co si vyžádat před prodejem

    1. Aktuální potvrzení družstva o stavu dluhů — nájemné, zálohy, vyúčtování, fond oprav, k datu co nejblíže podpisu smlouvy
    2. Vyčíslení anuity — zbývající jistina, výše splátky, datum doplacení
    3. Platné stanovy družstva — podmínky členství, případná omezení zastavení podílu, postup při převodu
    4. Výpis z obchodního rejstříku družstva — zda u vašeho podílu není zapsáno zástavní právo nebo zákaz zatížení
    5. Výpis z centrální evidence exekucí a z insolvenčního rejstříku na osobu převodce
    6. Poslední vyúčtování služeb a doklad o jeho vypořádání
    7. Potvrzení o splacení základního a dalšího členského vkladu
    8. Zápis o předání bytu a stav měřidel

    Doporučení: dluhy vypořádejte ještě před podpisem, nebo je výslovně promítněte do kupní ceny a do smlouvy. Ručení převodce podle § 601 odst. 1 ZOK trvá i po převodu — nevyřešený dluh se k vám může vrátit.

    Potřebujete prodat rychle a s jistotou, že se dluhy vypořádají? Ozvěte se na 800 720 620. Hovor je bezplatný a k ničemu vás nezavazuje.

    Časté otázky

    Přejdou dluhy na kupujícího, i když o nich nevěděl?

    Ano. § 736 odst. 2 ZOK přechod dluhů vůči bytovému družstvu neváže na vědomost nabyvatele. Na rozdíl od § 1186 odst. 2 OZ zde není podmínka „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“ ani domněnka ve prospěch nabyvatele.

    Ručí prodávající i po převodu?

    Ano. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s podílem spojeny (§ 601 odst. 1 ZOK). Družstvo se tedy může obrátit i na něj.

    Musí družstvo s převodem souhlasit?

    Ne. Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena (§ 736 odst. 1 ZOK). Podmínky členství ve stanovách však musí být splněny.

    Kdy je převod účinný vůči družstvu?

    Dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy (§ 601 odst. 2 ZOK).

    Lze družstevní byt prodat, když na podílu vázne exekuce?

    Volným prodejem zpravidla ne. Soud v nařízení výkonu rozhodnutí povinnému zakáže podíl převádět i zatěžovat (§ 320aa o. s. ř.) a podíl se následně prodává v dražbě (§ 320ab o. s. ř.). Prostor pro dohodu existuje jen dříve, dokud k postižení podílu nedošlo.

    Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.

    Zdroje

  • Zpětný leasing, nebo věcné břemeno dožití? Srovnání

    Existují dvě odlišné cesty, jak z nemovitosti získat peníze a zároveň v ní dál bydlet. První je prodej se současným zřízením věcného břemene dožití. Druhá je zpětný leasing, tedy prodej s nájemní smlouvou a s možností nemovitost později odkoupit zpět.

    Zvenčí vypadají podobně. Právně jde o dvě zcela jiné konstrukce s jinými riziky a jiným koncem příběhu. Věcné břemeno je trvalé řešení pro člověka, který už nemovitost nepotřebuje získat zpět. Zpětný leasing je dočasné řešení pro člověka, který ji získat zpět chce.

    Tenhle text obě varianty srovnává férově. U některých situací vychází lépe věcné břemeno, i když je nenabízíme.

    Co je věcné břemeno dožití

    V občanském zákoníku pojem „věcné břemeno dožití“ nenajdete. Jde o hovorové označení pro služebnost, obvykle služebnost bytu podle § 1297 a § 1298 zákona č. 89/2012 Sb.

    Podstata je popsána v § 1257 odst. 1: služebnost postihuje vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Vlastník tedy nemovitost vlastní, ale musí strpět, že v ní bydlí někdo jiný.

    Podle § 1297 platí, že je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Vlastník si přitom podle § 1298 zachovává právo volně nakládat s částmi domu, na které se služebnost nevztahuje.

    Jak vzniká a jak se zapisuje

    Služebnost se podle § 1260 nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. U nemovitostí zapsaných v katastru je klíčový § 1262 odst. 1: právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu.

    Všechna věcná práva se do katastru zapisují vkladem. Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Do doby zápisu služebnost jako věcné právo neexistuje, byť je smlouva podepsaná.

    Pozor na pořadí. Podle § 982 odst. 1 rozhoduje pro pořadí věcných práv doba podání návrhu na zápis. Věcné břemeno zapsané až po zástavním právu banky je v pořadí za ním.

    Co znamená pro dalšího vlastníka

    Tady je hlavní síla věcného břemene. Podle § 1107 odst. 1 přejímá nabyvatel závady, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Prodá-li tedy kupující nemovitost dál, nový majitel břemeno přebírá.

    Doplňuje to § 980 odst. 1: je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Nikdo nemůže tvrdit, že o vašem bydlení nevěděl.

    Osobní služebnost podle § 1302 odst. 1 zaniká smrtí oprávněné osoby. Právo je tedy vázané na vás, nikoli na vaše dědice, ledaže se sjednalo jinak.

    Jak se oceňuje a jak snižuje hodnotu

    Ocenění řeší § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním doby trvání. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li cenu zjistit, oceňuje se právo částkou 10 000 Kč.

    To je ale ocenění pro daňové a úřední účely. Tržní dopad je jiná věc. Kupující přebírá nemovitost, kterou nemůže užívat ani pronajmout po neurčitě dlouhou dobu. Podle toho také kalkuluje cenu. Počítejte s tím, že vyplacená částka bude výrazně nižší než cena nezatíženého bytu.

    Lze věcné břemeno zrušit

    Ano, ale ne jednostranně.

    Dohodou stran ho lze zrušit výmazem z veřejného seznamu podle § 1300 odst. 1. Bez dohody rozhoduje soud. Podle § 1299 odst. 2 platí, že při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněného se může vlastník domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.

    Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 155/2018 dovodil, že návrh na zrušení služebnosti může podat i oprávněný, nikoli pouze vlastník služebné věci. To se v praxi využívá tam, kde se vztahy mezi stranami zásadně zhoršily.

    Výměnek: příbuzný institut

    Výměnek podle § 2707 a násl. je něco víc než bydlení. Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou.

    Zapisuje se jako reálné břemeno. Podle § 2708 odst. 1 platí, že nezřekne-li se výměnkář zápisu, lze zapsat vlastnické právo nabyvatele jen současně se zápisem výměnku. Součástí výměnku bývají i pomocné úkony v nemoci nebo nouzi podle § 2709. Změní-li se poměry tak, že plnění nelze spravedlivě žádat, může soud podle § 2710 nahradit naturální plnění peněžitým důchodem.

    Výměnek nelze postoupit (§ 2713) a nepřechází na dědice výměnkáře (§ 2714). Používá se hlavně u rodinných převodů mezi příbuznými, ne u prodeje investorovi.

    Daňové dopady

    Bezúplatné zřízení věcného břemene je u fyzické osoby bezúplatným příjmem podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. Oceňuje se podle výše popsaného § 16b.

    Osvobození řeší § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Osvobozen je bezúplatný příjem od příbuzného v linii přímé a od vyjmenovaných příbuzných v linii vedlejší. U příležitostných bezúplatných příjmů platí limit 50 000 Kč za zdaňovací období od téhož poplatníka.

    Samotný prodej nemovitosti se posuzuje samostatně podle § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) zákona o daních z příjmů, tedy podle bydliště nebo časového testu. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.

    Nevíte, která cesta odpovídá vaší situaci? Můžete nám zavolat na bezplatnou linku 800 720 620. Řekneme vám i to, když je pro vás vhodnější varianta, kterou nenabízíme.

    Co je zpětný leasing

    Zpětný leasing stojí na třech dokumentech. Nemovitost prodáte kupní smlouvou. Současně uzavřete nájemní smlouvu a bydlíte dál jako nájemce. Třetím prvkem je právo nemovitost odkoupit zpět, obvykle formou smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo předkupního práva.

    Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné podle § 2144 odst. 1, opravňuje předkupníka domáhat se svého práva i vůči nástupci druhé strany. Zapisuje se do katastru vkladem, stejně jako služebnost.

    Rozdíl proti věcnému břemeni je zásadní. Vaše bydlení není věcné právo, ale nájem. Za to platíte nájemné. Výměnou máte cestu zpět k vlastnictví, kterou věcné břemeno nenabízí. Podrobnou mechaniku popisujeme na úvodní stránce a v kalkulačce.

    Srovnávací tabulka

    KritériumVěcné břemeno dožitíZpětný leasing
    Vlastnictví po transakciKupující; vy máte věcné právo užíváníPoskytovatel; vy jste nájemce
    Možnost získat nemovitost zpětZpravidla žádnáAno, zpětný odkup je smyslem konstrukce
    Získaná částkaNižší; kupující kalkuluje neurčitě dlouhé omezeníVyšší; nemovitost není zatížena doživotním právem
    Průběžné nákladyZpravidla jen provoz a energie, podle smlouvyNájemné a provoz; při odkupu kupní cena
    Ochrana bydleníSilná, věcné právo zapsané v katastru, § 1107Smluvní, závisí na kvalitě nájemní smlouvy
    Hlavní rizikoNevratnost; cesta zpět prakticky neexistujeNeschopnost platit nájemné nebo odkoupit ve lhůtě
    Zápis v katastruVklad služebnosti, poplatek 2 000 KčVklad vlastnictví, případně předkupního práva
    DaněBezúplatné zřízení je příjem dle § 10 ZDP; prodej dle § 4 ZDPProdej dle § 4 ZDP
    Komu vyhovujeSenior bez potřeby majetek vrátitČlověk s dočasným výpadkem příjmu a plánem, jak se vrátit

    Kdy je lepší věcné břemeno

    Řekněme to rovnou. Pro seniora, který nepotřebuje nemovitost získat zpět, bývá věcné břemeno dožití vhodnější než zpětný leasing.

    Důvody jsou tři.

    Ochrana bydlení je silnější. Věcné právo zapsané v katastru přechází podle § 1107 odst. 1 na každého dalšího nabyvatele. Nájem takovou jistotu nedává v plné míře.

    Nejsou tu měsíční splátky. U zpětného leasingu platíte nájemné každý měsíc. Nezaplacené nájemné je důvod k výpovědi. U věcného břemene tenhle tlak odpadá.

    Není tu časový limit. Zpětný leasing má lhůtu na odkup. Když ji nestihnete, přijdete o možnost návratu. Věcné břemeno žádnou lhůtu nemá a podle § 1302 odst. 1 trvá do smrti oprávněné osoby.

    Typický profil: člověk v důchodovém věku, bez dětí, které by o nemovitost stály, s potřebou jednorázově získat peníze. Tomu doporučujeme věcné břemeno.

    Kdy je lepší zpětný leasing

    Zpětný leasing dává smysl tam, kde je situace dočasná.

    Máte exekuci nebo dluh, který lze vyplatit a uzavřít. Máte reálný plán, jak se během několika let dostat zpět k financování od banky. Nemovitost chcete zachovat pro sebe nebo pro děti.

    Rozdíl je také ve vyplacené částce. Nemovitost zatížená doživotním právem je pro kupujícího méně likvidní a méně hodnotná. Bez tohoto zatížení dostanete zpravidla víc peněz.

    Zpětný leasing také funguje u lidí v produktivním věku. Věcné břemeno dožití u čtyřicátníka znamená, že se hodnota nemovitosti sníží o desítky let omezení a zároveň se navždy vzdáváte vlastnictví.

    Na co si dát pozor u obou

    Exekuce a pořadí zápisů. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem. Zřízení věcného břemene je nakládáním s majetkem. Takové jednání je relativně neplatné a neplatnost může namítnout exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel. U zákazu podle § 47 odst. 6 exekučního řádu je neplatnost absolutní. Zřídit věcné břemeno na nemovitosti v exekuci tedy nelze bez rizika, že celý úkon padne.

    Co udělá dražba. Podle § 336l odst. 5 občanského soudního řádu zaniká dnem, kdy se vydražitel stane vlastníkem, právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek i nájemní a pachtovní právo. Existují výjimky, mezi něž patří věcné břemeno bydlení, výměnek zahrnující právo bydlení a nájem bytu. Detaily jsou zde zásadní. Nechte si je posoudit před podpisem, ne po něm.

    Rozsah práva. Podle § 1258 platí, že není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti, a není-li ani ta, platí, že rozsah je spíše menší než větší. Smlouva proto musí přesně popsat, které místnosti užíváte, kdo platí energie, kdo opravy a kdo pojištění.

    Nevratnost. Věcné břemeno lze bez dohody zrušit jen soudem podle § 1299 odst. 2, a to při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr. To není běžná situace. Berte věcné břemeno jako rozhodnutí na celý život.

    Ověření druhé strany. U obou variant si prověřte kupujícího v katastru, v insolvenčním rejstříku a v obchodním rejstříku. Smlouvu si nechte posoudit vlastním právníkem, ne právníkem protistrany.

    Časté dotazy

    Zůstane věcné břemeno v platnosti, když nový majitel byt prodá dál?

    Ano, pokud je zapsáno v katastru. Podle § 1107 odst. 1 občanského zákoníku nabyvatel přejímá závady, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Zároveň podle § 980 odst. 1 nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje. Nový vlastník tedy nemůže tvrdit, že o vašem právu nevěděl, a musí je respektovat.

    Můžu si věcné břemeno později rozmyslet a zrušit ho?

    Dohodou s vlastníkem ano, a to výmazem z veřejného seznamu podle § 1300 odst. 1. Jednostranně to nejde. Bez dohody rozhoduje soud podle § 1299 odst. 2, který služebnost omezí nebo zruší jen při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr, a to za přiměřenou náhradu. Počítejte proto s nevratností.

    O kolik věcné břemeno sníží cenu nemovitosti?

    Pro úřední účely se podle § 16b zákona o oceňování majetku doživotní právo oceňuje desetinásobkem ročního užitku. Tržní realita bývá přísnější. Kupující kalkuluje s tím, že nemovitost nemůže po neurčitou dobu užívat ani pronajmout. Konkrétní sleva závisí na věku oprávněného, lokalitě a rozsahu práva.

    Lze zřídit věcné břemeno na nemovitosti v exekuci?

    Prakticky ne. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem. Zřízení věcného břemene je takovým nakládáním a je relativně neplatné. Neplatnost může namítnout exekutor nebo věřitel. U zákazu podle § 47 odst. 6 je neplatnost dokonce absolutní.

    Platí se z věcného břemene daň?

    Bezúplatně zřízené věcné břemeno je bezúplatným příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů a oceňuje se podle § 16b zákona o oceňování majetku. Osvobození podle § 10 odst. 3 písm. c) se týká příjmů od příbuzných v linii přímé a dalších vyjmenovaných osob. Prodej nemovitosti se posuzuje zvlášť podle § 4 zákona o daních z příjmů.

    Chcete-li si obě varianty projít na konkrétních číslech své nemovitosti, zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Konzultace je nezávazná a nekončí nutně naší nabídkou.

    Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.

    Zdroje