Věta „samozřejmě si to pak koupíte zpátky“ nemá právní hodnotu. Právo zpětné koupě má hodnotu tehdy, když je ve smlouvě konkrétní, časově ohraničené a nejlépe zapsané v katastru. Rozdíl mezi jedním a druhým poznáte až ve chvíli, kdy o odkup skutečně požádáte.
Co to vlastně je
Občanský zákoník zná výhradu zpětné koupě v § 2135 a následujících. Prodávající si vymíní, že mu kupující věc na požádání prodá zpět. Je to vedlejší ujednání v kupní smlouvě, ne samostatný slib.
U nemovitostí platí dvě věci, které rozhodují:
- Ujednání musí být písemné, jako celá kupní smlouva.
- Výhradu zpětné koupě lze zapsat do katastru nemovitostí. Pak působí i vůči tomu, kdo by nemovitost koupil po vás.
Nezapsaná výhrada zavazuje jen toho, s kým jste smlouvu uzavřeli. Prodá-li nemovitost dál, vaše právo se novým vlastníkem nemusí vůbec zabývat.
Čtyři body, které musí být konkrétní
Cena. Buď přesná částka, nebo jednoznačný vzorec. „Za cenu obvyklou v době odkupu“ je vágní a v případě sporu se o ni budete přít.
Lhůta. Do kdy právo trvá. Zákon u nemovitostí počítá s tím, že výhrada zpětné koupě trvá určitou dobu; ve smlouvě má být uvedena výslovně, ať nevznikají pochybnosti.
Podmínky uplatnění. Jak se právo uplatňuje — písemnou výzvou, doporučeným dopisem, na jakou adresu, v jaké formě.
Co ho zmaří. Tohle je nejdůležitější a nejčastěji přehlížené. Smlouva má výslovně říct, co vede k zániku práva. Formulace typu „při jakémkoli porušení povinností nájemce“ znamená, že o odkup přijdete kvůli jedné pozdní platbě.
Proč zápis do katastru mění všechno
Zapsané právo:
- vidí každý, kdo si vytáhne list vlastnictví,
- působí i vůči dalšímu nabyvateli,
- nedá se „zapomenout“.
Nezapsané právo existuje jen mezi dvěma stranami a jeho vymáhání znamená soud. Zápis stojí správní poplatek a vyžaduje součinnost druhé strany. Odmítnutí zapsat právo odkupu je samo o sobě odpověď na otázku, jak vážně to druhá strana myslí.
Podobně to platí u nájmu — viz Nájemní smlouva u zpětného leasingu.
Odkud vezmete peníze na odkup
Tohle si položte dřív než jakoukoli právní otázku. Právo odkupu je k ničemu, když na odkup nebudete mít.
Reálné zdroje bývají:
- hypotéka po vyčištění registrů a po skončení exekucí,
- prodej jiného majetku — chalupy, pozemku, podílu,
- dědictví, o kterém se dá reálně uvažovat,
- skončení insolvence a návrat bonity.
Nemáte-li ani jeden z těchto výhledů, zpětný leasing pro vás pravděpodobně není správné řešení a měl by vám to někdo říct dřív, než podepíšete. My to říkáme.
Daňová poznámka
Zpětný odkup je nová koupě. Časový test pro osvobození případného budoucího prodeje se počítá od nového nabytí, ne od původního vlastnictví. U delšího horizontu se to může projevit — konkrétní dopad si nechte spočítat daňovým poradcem.
Checklist před podpisem
- Je cena odkupu konkrétní číslo nebo jednoznačný vzorec?
- Je uvedená lhůta, do kdy právo trvá?
- Je popsáno, jak právo uplatnit a komu?
- Je jasně vymezeno, co právo zmaří — a je ten výčet přiměřený?
- Bude se právo zapisovat do katastru? Kdo zápis zaplatí a podá?
- Navazuje doba nájmu na lhůtu pro odkup?
Neprojde-li smlouva těmito šesti otázkami, není připravená k podpisu. Zavolejte na 800 720 620 a projdeme je s vámi.