Zpětný leasing děláme pro byty i rodinné domy. Postup je stejný, ale u domu se řeší několik věcí, které u bytu vůbec nevzniknou — a každá z nich umí prodej zdržet o měsíce nebo srazit cenu.
1. Neprodává se jedna věc, ale několik
U bytu prodáváte jednotku a s ní podíl na společných částech. U domu prodáváte stavbu i pozemky — a těch bývá víc: pozemek pod domem, zahrada, někdy samostatná parcela s garáží nebo příjezdem.
Od roku 2014 platí zásada, že stavba je součástí pozemku. Neplatí to ale všude — u staveb, které k rozhodnému dni měly jiného vlastníka než pozemek, zůstává rozdělení dodnes. Pak se prodává stavba i pozemek zvlášť a je nutné ověřit, že prodáváte obojí.
Ověřte si na výpisu z katastru, kolik parcel k domu skutečně patří. Chybějící parcela zjištěná při podpisu znamená odklad.
2. Přístupová cesta
U bytu se přístup neřeší. U domu je to jedna z prvních věcí, na kterou se ptá kupující i banka.
Vede-li příjezd přes cizí pozemek, musí být zajištěn právně — nejčastěji služebností cesty zapsanou v katastru. Ústní dohoda se sousedem nemá při prodeji žádnou hodnotu a nový vlastník se s ní může setkat velmi nepříjemně.
Nezajištěný přístup je jedna z mála vad, kvůli které nemovitost neprodáte skoro nikomu.
3. Věcná břemena a výměnky
U starších domů bývá zapsané právo doživotního užívání pro rodiče nebo předchozího vlastníka. Takové právo:
- zůstává i po prodeji, pokud se strany nedohodnou jinak a zánik se nezapíše,
- výrazně snižuje cenu,
- bez souhlasu oprávněného ho nelze jednostranně zrušit.
Nezaměňujte to se zpětným leasingem. Rozdíl mezi oběma konstrukcemi rozebíráme v článku Zpětný leasing, nebo věcné břemeno dožití.
4. Stavby, které nejsou v katastru
Přístavba, zimní zahrada, garáž postavená svépomocí, bazén. U rodinných domů je běžné, že skutečný stav neodpovídá zapsanému.
Pro prodej to znamená dvě věci:
- Banka nefinancuje to, co papírově neexistuje.
- Kupující přebírá riziko, které řešil původní vlastník — a bude ho chtít promítnout do ceny.
Máte-li dokumentaci ke stavbám, připravte ji předem. Nemáte-li, řekněte to rovnou. Zjištěná zamlčená přístavba je horší než přiznaná.
5. Vyšší náklady na provoz a údržbu
U zpětného leasingu domu je to praktický bod. Dům má vlastní střechu, kotel, rozvody i zahradu — a rozdělení nákladů mezi vlastníka a nájemce má u domu výrazně vyšší dopad než u bytu.
Ve smlouvě si projděte, kdo platí co. Podrobně v článku Nájemní smlouva u zpětného leasingu.
Když dům patří víc lidem
Časté u domů po rodičích. Prodat lze jen se souhlasem všech spoluvlastníků. Postup popisujeme v článku Zděděná nemovitost a vypořádání podílů.
Než se pustíte do prodeje
- Vytáhněte výpis z katastru na všechny parcely — ne jen na dům.
- Ověřte právní zajištění přístupu.
- Zjistěte, jaká věcná břemena jsou zapsaná a koho se týkají.
- Připravte dokumentaci ke stavbám, hlavně k pozdějším přístavbám.
- Zkontrolujte zástavy a exekuční příkazy — u domu jich bývá víc než u bytu.
Řešíte-li dům s dluhy a nechcete se stěhovat, spočítejte si nezávazně, kolik by z toho vyšlo, nebo zavolejte na 800 720 620.