Rodičovský dům zdědí tři sourozenci. Jeden v něm bydlí, druhý chce peníze, třetí je nerozhodný. Nikdo nemá dva miliony na vyplacení ostatních a banka nechce půjčit na dům, který má tři vlastníky. Tahle situace se v Česku odehrává tisíckrát ročně a skoro vždycky se řeší až ve chvíli, kdy už je vztah mezi sourozenci napjatý.
Nejdřív: co vlastně dědíte
Dědictví není jen nemovitost. Dědíte i dluhy zůstavitele. To je bod, který se v prvních týdnech přehlíží nejčastěji.
Pokud dědictví přijmete bez výhrady soupisu, hradíte dluhy zůstavitele v plném rozsahu — i nad hodnotu toho, co jste zdědili. Uplatníte-li výhradu soupisu podle § 1674 občanského zákoníku, hradíte dluhy jen do výše ceny nabytého dědictví.
Výhradu soupisu je třeba uplatnit v řízení, u notáře, ve lhůtě. Není to formalita — je to rozdíl mezi tím, jestli po vás věřitelé mohou chtít víc, než jste dostali.
Podílové spoluvlastnictví: každý vlastní podíl, ne pokoj
Po skončení dědického řízení vzniká podílové spoluvlastnictví. Neznamená to, že „jeden má přízemí a druhý patro“. Znamená to, že každý má ideální podíl na celé nemovitosti — a že o věcech mimo běžnou správu se rozhoduje společně.
Z toho plyne praktický problém: sám o sobě podíl na domě nikoho neuživí, neprodá se dobře a nedá se z něj bydlet.
Předkupní právo, které u dědictví zůstalo
Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo v českém právu zrušeno k 1. červenci 2020. U zděděných nemovitostí ale platí zvláštní režim: podle § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, vzniklo-li spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit.
Dědictví je přesně tenhle případ. Chcete-li tedy svůj podíl v prvním půlroce prodat cizímu, musíte ho nejprve nabídnout sourozencům. Po uplynutí šesti měsíců toto omezení odpadá.
Čtyři cesty, jak to vyřešit
Dohoda dědiců už v řízení. Nejlevnější varianta. Podle § 1694 občanského zákoníku se dědici mohou dohodnout na rozdělení pozůstalosti — jeden si vezme nemovitost, ostatní jiný majetek nebo finanční vyrovnání. Notář dohodu schválí a spoluvlastnictví vůbec nevznikne.
Dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Vznikne-li spoluvlastnictví, lze ho zrušit dohodou podle § 1141. U nemovitosti musí být písemná a podepsaná všemi. Následuje vklad do katastru.
Vyplacení přes hypotéku. Ten, kdo v domě bydlí, si vezme úvěr a ostatní vyplatí. Funguje, pokud má dostatečný příjem a věk. U šedesátníka s důchodem těsně nad průměrem to nefunguje skoro nikdy.
Soudní vypořádání. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, rozhodne soud podle § 1143 a násl. Má tři možnosti: věc rozdělit, přikázat ji jednomu z nich za náhradu, nebo nařídit prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek. Poslední varianta je ta, kterou nechce nikdo — dražební výtěžek bývá výrazně pod tržní cenou a soudní řízení trvá roky.
Když v domě někdo bydlí a nechce z něj odejít
Tohle je jádro celého problému. Sourozenec, který se o rodiče staral a v domě žije dvacet let, nemá kam jít. Sourozenec, který žije jinde, má nárok na svůj podíl a často ho potřebuje. Obě strany mají pravdu.
Řešení, které tenhle konflikt rozvazuje, musí splnit dvě podmínky současně: uvolnit peníze pro ostatní a nechat bydlícího na místě. Hypotéka to umí jen tehdy, když je bydlící bonitní. Když není, zbývá prodej — a s ním stěhování.
Zpětný leasing je třetí cesta. Nemovitost se prodá, ostatní dědicové dostanou své podíly vyplacené z kupní ceny, a ten, kdo v ní bydlí, v ní zůstává bydlet na základě nájemní smlouvy s právem zpětného odkupu. Podmínkou je souhlas všech spoluvlastníků s prodejem — bez něj to nejde, stejně jako u kteréhokoli jiného prodeje. Jak celý mechanismus funguje, popisujeme na stránce Jak to funguje.
Daně: dvě věci, které vás potěší, a jedna, na kterou pozor
Příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozen podle § 4a zákona o daních z příjmů. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Za samotné zdědění tedy neplatíte nic.
Pozor ale na následný prodej. Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti se odvíjí od časového testu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je to deset let. Dobrá zpráva: dědíte-li v řadě přímé nebo po manželovi, započítává se do testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. U rodičovského domu, který rodiče vlastnili třicet let, je tedy test splněn okamžitě. U dědictví po strýci se počítá znovu od začátku.
Konkrétní situaci si nechte potvrdit u daňového poradce — my nejsme daňová kancelář a rozdíl mezi řadou přímou a vedlejší dokáže stát statisíce.
Praktický postup
- Zjistěte u notáře, jestli má smysl uplatnit výhradu soupisu. Rozhoduje se to brzy.
- Nechte si udělat odhad tržní ceny od nezávislého odhadce. Bez společně přijatého čísla se sourozenci nedohodnou nikdy.
- Vyřešte to do šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, dokud běží předkupní právo — potom je pozice každého jiná.
- Ověřte v katastru, jestli na nemovitosti nejsou zástavy nebo exekuce po zůstaviteli. Podrobněji o tom píšeme v článku Zástavní právo na nemovitosti.
Nevíte, jestli by vyplacení sourozenců přes zpětný leasing vyšlo? Spočítejte si to nezávazně nebo zavolejte na 800 720 620. Když se ukáže, že je lepší hypotéka nebo prostý prodej, řekneme vám to.