Na listu vlastnictví svítí zástavní právo, dluh je dávno splacený a kupující couvá. Nebo naopak: dluh splacený není, vy chcete byt prodat a nevíte, jestli to vůbec jde. Obojí má řešení a v obou případech platí, že zápis v katastru a skutečný stav dluhu jsou dvě různé věci.
Zástavní právo vzniká zápisem, ale nezaniká výmazem
U nemovitostí zapsaných v katastru vzniká zástavní právo až vkladem do katastru — vyplývá to z § 1316 občanského zákoníku. Do té doby zástavní smlouva existuje, ale zástavní právo ještě ne.
Zánik funguje jinak, než většina lidí čeká. Zástavní právo zaniká zánikem zajištěného dluhu podle § 1376 občanského zákoníku — tedy v okamžiku, kdy doplatíte poslední splátku. Katastr se ale sám od sebe nezmění. Zápis v katastru zůstává, dokud někdo nepodá návrh na výmaz. Právně už zástavní právo neexistuje, fakticky ho ale vidí každý, kdo si vytáhne list vlastnictví — a banka, kupující i realitní makléř podle něj jednají.
Proto se stává, že člověk se dozví o zástavě z roku 2009, kterou dávno vyřešil, teprve při prodeji bytu o patnáct let později.
Co potřebujete k výmazu
Výmaz se provádí vkladem do katastru, ne pouhým oznámením. Potřebujete:
- Návrh na vklad na formuláři ČÚZK. Je zdarma ke stažení a lze ho podat na kterémkoli katastrálním pracovišti, nemusí to být to místně příslušné.
- Potvrzení věřitele o zániku dluhu (kvitance) nebo souhlas se zánikem zástavního práva. Podpis věřitele musí být úředně ověřený. U bank o to žádáte na pobočce nebo přes klientskou linku; vystavení obvykle trvá dny až týdny.
- Správní poplatek za návrh na vklad. Sazbu si ověřte přímo na webu ČÚZK, protože se v čase mění.
Katastr po podání vyznačí u nemovitosti plombu, rozešle účastníkům informaci a musí počkat zákonnou ochrannou lhůtu 20 dnů, než o vkladu rozhodne. Tuhle lhůtu nelze zkrátit ani urychlit. Reálně počítejte s měsícem od podání, pokud je návrh bez vady.
Tři druhy zástavního práva, které lidé pletou dohromady
Smluvní zástavní právo vzniklo vaší podpisem — typicky hypotéka nebo úvěr se zajištěním. Řeší se výše popsaným způsobem s věřitelem.
Soudcovské zástavní právo zřizuje soud podle § 338b občanského soudního řádu na návrh věřitele, který má vykonatelný rozsudek. Nezakládá právo nemovitost prodat, jen pořadí pro budoucí uspokojení.
Exekutorské zástavní právo zřizuje exekutor podle § 69a exekučního řádu. Bývá zaměňováno s exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, ale je to něco jiného — samo o sobě neznamená, že se chystá dražba. Zaniká zastavením exekuce nebo jejím skončením.
Rozdíl je podstatný, protože každý druh se maže jinou listinou a od jiného subjektu.
Prodej nemovitosti se zástavou: jde to, ale jinak
Zástavní právo přechází s nemovitostí na nového vlastníka — vyplývá to z § 1107 občanského zákoníku, podle kterého na nabyvatele přecházejí závady zapsané ve veřejném seznamu. Kupující tedy kupuje i zástavu. Proto žádná banka nefinancuje koupi bytu, na kterém visí cizí zástava, a proto kupující bez ošetření couvne.
Standardní řešení v praxi:
- Prodávající si od věřitele vyžádá vyčíslení dluhu k datu.
- Kupní cena jde do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
- Z úschovy se první část posílá přímo věřiteli na úhradu dluhu, zbytek prodávajícímu.
- Věřitel po připsání vystaví kvitanci, se kterou se podá výmaz.
Tenhle postup funguje a používá se denně. Předpokládá ale, že prodej má čas a že kupní cena dluh pokryje.
Kdy prodej se zástavou nejde
Situace se mění, jakmile je nemovitost v exekuci. Po doručení exekučního příkazu k prodeji nemovitosti nesmí povinný podle § 47 odst. 6 exekučního řádu nemovitost převést ani zatížit. Převod provedený navzdory tomuto zákazu je neplatný. Kdo v takové chvíli podepíše kupní smlouvu, řeší pak dva problémy místo jednoho.
Tady se běžný prodej zastaví — a tady začíná prostor pro řešení, která pracují s časem jinak. Podrobněji jsme to rozebrali v článku Jak zastavit dražbu nemovitosti.
Zástava a zpětný leasing
Když nemovitost přebíráme my, zástavy neřešíte vy. Vyčíslení dluhů si vyžádáme, kupní cena jde přes úschovu přímo věřitelům a výmazy se dělají jako součást transakce. Vy dostanete rozdíl a v bytě nebo domě zůstáváte bydlet — mechaniku popisujeme na stránce Jak to funguje.
Rozdíl proti běžnému prodeji je v tom, že nečekáme na kupujícího s hypotékou, který zástavu neunese. Rozdíl proti půjčce je v tom, že se nezadlužujete znovu.
Než začnete cokoli podepisovat
- Vytáhněte si aktuální výpis z katastru — nespoléhejte na paměť ani na starý papír. Náhled je online zdarma, ověřený výpis dostanete na Czech POINTu.
- Zjistěte, jaké zástavy tam skutečně jsou a od koho. Není to totéž jako seznam vašich dluhů.
- U každé zástavy zjistěte, jestli je zajištěný dluh živý, nebo splacený. Splacené se dají vymazat hned.
- Teprve pak řešte prodej. Kupující, kterému se během řízení objeví nová zástava, odejde.
Nevíte, kolik by za nemovitost se zástavami šlo dostat? Spočítejte si to nezávazně nebo nám zavolejte na 800 720 620 — kombinaci zástav, exekucí a lhůt si projdeme po telefonu.