leasingbytu.cz

Dluh vůči SVJ při prodeji bytu: přejde na kupujícího?

Napsal(a)

admin

v rubrice

Krátká odpověď zní: přejde. Ale jen za jedné podmínky.

Dluhy vlastníka bytu vůči společenství vlastníků přecházejí při převodu jednotky na kupujícího automaticky, ze zákona. Nemusí se o tom nic psát do kupní smlouvy. Podmínka je ale zásadní: musí jít o dluhy, které kupující „měl a mohl zjistit“. Pokud je zjistit nemohl, nepřecházejí a zůstávají prodávajícímu.

Rozhoduje o tom jediný odstavec občanského zákoníku. Rozeberme si ho.

Co přesně § 1186 občanského zákoníku říká

Pravidlo najdete v § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Klíčový je odstavec 2:

„Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

Odstavec 1 doplňuje, že správci domu při převodu nevzniká povinnost příspěvky a zálohy vypořádat. Nikdo tedy nedělá vyúčtování ke dni prodeje automaticky.

Co se změnilo od 1. 7. 2020

Toto znění platí od 1. července 2020. Zavedla ho novela občanského zákoníku, zákon č. 163/2020 Sb. Pozdější změnu tohoto ustanovení jsme nedohledali.

Rozdíl proti předchozímu stavu je podstatný. Do 30. 6. 2020 přecházely na kupujícího pouze dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, tedy typicky nedoplatky do fondu oprav. Dluhy za služby (voda, teplo, úklid) a zálohy na ně nepřecházely.

To potvrdil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 774/2019 ze dne 28. 7. 2020. Podle něj podle tehdejšího znění „přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu“.

Od 1. 7. 2020 přecházejí obojí — příspěvky na správu i dluhy za služby a zálohy na ně.

Které znění se použije na váš případ

Rozhodný je okamžik převodu jednotky, nikoli okamžik, kdy dluh vznikl. Nejvyšší soud to ve stejném rozsudku formuloval takto: „Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.“

Prakticky: prodáváte-li dnes byt s dluhem za teplo z roku 2019, posuzuje se to podle dnešního znění. Ten dluh tedy může přejít.

Klíčová podmínka: měl a mohl zjistit

Bez této podmínky by pravidlo bylo pastí. Zákon proto přechod dluhu váže na zjistitelnost.

Neznamená to, že kupující musí o dluhu skutečně vědět. Stačí, že ho zjistit mohl a měl. Jde tedy o objektivní měřítko, ne o subjektivní znalost.

Zákon zároveň nenechává výklad zcela na úvaze soudu. Odstavec 3 obsahuje výkladové vodítko, které v praxi rozhoduje o většině sporů.

Potvrzení SVJ jako rozhodující dokument

Odstavec 3 § 1186 zní:

„Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“

Z toho plyne několik věcí.

Povinnost doložit potvrzení má prodávající. Není to volitelný dokument, zákon říká „doloží“.

Potvrzení může vydat i SVJ přímo kupujícímu, ale jen se souhlasem prodávajícího. SVJ tedy nesmí sdělovat dluhy komukoli, kdo se zeptá.

Co v potvrzení není, to zpravidla nepřechází. Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku ve prospěch kupujícího: nešel-li dluh z potvrzení zjistit, má se za to, že ho kupující zjistit nemohl.

Když SVJ potvrzení nevydá

Domněnka se uplatní i tehdy, když SVJ potvrzení nevydá bez zbytečného odkladu, ač o něj bylo požádáno.

To je pro SVJ nepříjemné a pro kupujícího výhodné. Nečinnost společenství jde k jeho tíži. Dluh pak na kupujícího zpravidla nepřejde a SVJ ho musí vymáhat po původním vlastníkovi.

Pozor na dvě věci. Domněnka je vyvratitelná — SVJ může prokázat, že kupující o dluhu věděl jinak. A žádost o potvrzení je vhodné doložitelně zaznamenat, ideálně písemně nebo datovou schránkou.

Nechcete tohle řešit sami? Pokud byt prodáváte a dluh vůči SVJ vás brzdí, ozvěte se na bezplatnou linku 800 720 620. Prověření dluhů je běžná součást naší přípravy výkupu.

Převodce ručí: co to znamená pro obě strany

I když dluh na kupujícího přejde, prodávající se ho úplně nezbaví. Podle § 1186 odst. 2 věty druhé za přešlé dluhy ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Pro SVJ to znamená dva dlužníky. Primárně vymáhá po novém vlastníkovi, a pokud ten neplatí, může se obrátit na prodávajícího jako na ručitele.

Pro prodávajícího to znamená, že prodejem bytu problém nekončí. Ručení trvá dál.

Pro kupujícího to znamená, že zaplatí-li dluh, který mu nevznikl, může jej po prodávajícím vymáhat. Proto se vyplatí mít v kupní smlouvě prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti a sankci pro případ nepravdivosti.

Co s příslušenstvím dluhu

Časté je, že k jistině přibyly úroky z prodlení, smluvní pokuty nebo náklady soudního řízení. Zda tyto částky spadají pod § 1186 odst. 2, se nám nepodařilo spolehlivě ověřit — zákon o tom mlčí a jednoznačné judikatorní řešení jsme nedohledali. Tuto otázku nepovažujeme za postavenou najisto. V konkrétním sporu doporučujeme konzultaci s advokátem.

Zvláštní případ: dražba

Zde platí jiná pravidla a hodně záleží na tom, o jakou dražbu jde.

Nedobrovolná dražba: dluhy nepřecházejí. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 557/2019 ze dne 27. 7. 2020 dovodil, že § 1186 se týká výlučně převodu jednotky, tedy derivativního nabytí vlastnictví. Při nabytí příklepem v nedobrovolné dražbě jde o originární nabytí a ustanovení se neuplatní. Vydražitel tedy staré dluhy vůči SVJ nepřebírá.

Dobrovolná dražba: dluhy přecházejí. Pozdější rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 ze dne 20. 2. 2024 dospěl u veřejné dobrovolné dražby podle zákona č. 26/2000 Sb. k opačnému závěru. Soud argumentoval tím, že prodejní způsob si volí sám vlastník a nemůže jím obcházet zákonný režim přechodu dluhů.

Rozlišujte tedy, zda se draží z vůle vlastníka, nebo proti ní.

A co zástavní právo SVJ

Zákonné zástavní právo SVJ k jednotce dnes neexistuje. Starý zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) je v § 15 odst. 3 znal, občanský zákoník je ale nepřevzal. SVJ může mít zástavní právo jen smluvní, případně soudcovské z exekučního řízení.

Náhradou je přednostní postavení SVJ zavedené zákonem č. 291/2017 Sb. s účinností od 1. 12. 2017. Ten novelizoval občanský soudní řád, zákon o veřejných dražbách a insolvenční zákon tak, aby na pohledávky SVJ byla vyhrazena část výtěžku z prodeje jednotky. Podmínkou je, že SVJ pohledávku aktivně uplatní.

Checklist pro prodávajícího

  • Požádejte SVJ nebo správce o potvrzení podle § 1186 odst. 3 — písemně a s datem
  • Nechte si potvrzení vystavit k datu co nejbližšímu podpisu smlouvy
  • Potvrzení předejte kupujícímu prokazatelně, ideálně jako přílohu kupní smlouvy
  • Počítejte s tím, že za přešlé dluhy dál ručíte; nejčistší je dluh uhradit před prodejem, typicky z kupní ceny přes úschovu
  • Do smlouvy dejte, kdo hradí nedoplatek z vyúčtování za období před převodem

Checklist pro kupujícího

  • Vyžádejte si potvrzení SVJ; bez něj nepodepisujte
  • Nespoléhejte na katastr, dluhy vůči SVJ se tam nezapisují
  • Pokud SVJ nereaguje, požádejte o potvrzení sami a žádost si uschovejte — nečinnost SVJ hraje ve váš prospěch
  • Ověřte i výši dlouhodobé zálohy a plánované opravy; to nejsou dluhy, ale ovlivní vaše náklady
  • Do smlouvy dejte prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti a sankci za nepravdivost

Časté otázky

Přechází na kupujícího i dluh za nezaplacenou vodu a teplo?

Ano, pokud k převodu došlo 1. 7. 2020 nebo později a kupující dluh mohl zjistit. U převodů do 30. 6. 2020 přecházely jen dluhy na příspěvcích na správu domu (NS 26 Cdo 774/2019).

Můžeme se v kupní smlouvě dohodnout, že dluhy nepřejdou?

Vůči SVJ ne. Přechod nastává ze zákona. Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím upravuje jen jejich vzájemné vypořádání.

SVJ mi potvrzení odmítá vydat. Co s tím?

Požádejte písemně a žádost si uschovejte. Nevydá-li SVJ potvrzení bez zbytečného odkladu, uplatní se podle § 1186 odst. 3 domněnka, že jste dluhy zjistit nemohl.

Najdu dluhy vůči SVJ v katastru nemovitostí?

Ne. Katastr je nezobrazuje. Jediným spolehlivým zdrojem je potvrzení podle § 1186 odst. 3.

Koupil jsem byt v exekuční dražbě. Platím staré dluhy vůči SVJ?

U nedobrovolné dražby nikoli, jde o originární nabytí a § 1186 se neuplatní (NS 26 Cdo 557/2019). U veřejné dobrovolné dražby ale Nejvyšší soud dovodil opak (26 Cdo 3535/2022).

Dluh vůči SVJ nemusí prodej bytu zastavit. Ve většině případů se řeší přes úschovu kupní ceny. U družstevního bytu ale platí úplně jiná pravidla — popisujeme je v článku o prodeji družstevního bytu s dluhy.

Chcete-li si projít konkrétní situaci nezávazně, zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620.

Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.

Zdroje

Další příspěvky