Zpětný leasing stojí a padá na jediné věci: jestli se k bytu budete moct vrátit. Slib, že „byt vám pak zase prodáme“, může mít několik právních podob — a mezi nejslabší a nejsilnější z nich je rozdíl mezi jistotou a nadějí.
Když prodáte byt s tím, že ho později koupíte zpět, stáváte se v něm nájemcem a vlastníkem je někdo jiný. Po celou dobu nájmu tedy záleží na tom, co se s bytem může stát, aniž byste o tom rozhodovali vy.
Nový vlastník byt prodá dalšímu kupci, který o žádné dohodě s vámi neví.
Nový vlastník se dostane do dluhů a na byt se povede exekuce nebo se zastaví.
Nový vlastník zemře nebo firma zanikne a byt přejde na někoho dalšího.
Jestli vaše právo na zpětnou koupi takovou situaci přežije, nezávisí na tom, jak pěkně je napsané, ale na tom, jakou má právní formu a jestli je zapsané v katastru.
Ústní příslib
Nemá prakticky žádnou hodnotu. Nejde prokázat, nejde vymáhat a nový vlastník ho po vás klidně může popřít. Pokud vám někdo odmítá zpětnou koupi dát písemně, je to samo o sobě důvod z jednání odejít.
Smlouva o smlouvě budoucí
Písemný závazek, že v budoucnu uzavřete kupní smlouvu. Je to lepší než nic, ale má zásadní slabinu: zavazuje jen toho, kdo ji podepsal.
Prodá-li vlastník byt někomu dalšímu nebo se na byt povede exekuce, nový nabyvatel smlouvou vázaný není. Vám zbude nárok na náhradu škody vůči původnímu vlastníkovi — a ten může být v tu chvíli nedobytný. Byt zpátky nedostanete.
Předkupní právo
Předkupní právo znamená, že když se vlastník rozhodne byt prodat, musí ho nejdřív nabídnout vám. Pro zpětný leasing je to málo: vlastník nemusí prodávat vůbec a vy nemáte jak ho donutit. Předkupní právo vás chrání před prodejem cizímu, ale nedává vám právo koupit, kdy chcete vy.
Výhrada zpětné koupě zapsaná do katastru
Výhrada zpětné koupě je institut občanského zákoníku, který je pro zpětný leasing přímo stvořený: prodávající si vyhradí právo, aby mu kupující věc vydal zpět. Klíčové je, když se ujedná jako věcné právo a zapíše se do katastru nemovitostí.
Zapsané věcné právo neplatí jen mezi vámi a kupujícím, ale působí vůči každému dalšímu vlastníkovi. Kdo byt koupí, nabývá ho i s tímhle omezením a ví o něm, protože je vidět na listu vlastnictví. To je nejsilnější ochrana, jakou můžete při zpětném leasingu dostat.
Zápis ověříte sami. Na nahlizenidokn.cuzk.cz si po zápisu najdete svůj byt a v listu vlastnictví zkontrolujete, že tam výhrada skutečně je. Nemusíte nikomu věřit na slovo.
Na co se ptát, ať je zpětná koupě skutečná
Jaká je cena zpětné koupě? Musí být pevně daná částkou nebo jednoznačným vzorcem, ne „tržní cenou v době odkupu“.
Do kdy a za jakých podmínek ji můžete uplatnit? Termín musí být reálný vzhledem k tomu, jak se vám situace může změnit.
Co se stane, když nájem na čas nezaplatíte? Zanikne i právo zpětné koupě? Tahle vazba bývá ve smlouvách schovaná. Rizika neplacení jsme rozebrali na stránce Rizika zpětného leasingu.
Zapisuje se výhrada do katastru jako věcné právo? Pokud ne, zeptejte se proč.
Dostanete smlouvy předem k prostudování advokátem? Smlouva předložená k podpisu na místě je varovný signál.
Shrnutí
Ústní slib — bezcenný.
Smlouva o smlouvě budoucí — zavazuje jen původního vlastníka, další nabyvatel ji ignoruje.
Předkupní právo — chrání před prodejem cizímu, ale koupit zpět si nevynutíte.
Výhrada zpětné koupě jako věcné právo zapsané v katastru — působí vůči každému dalšímu vlastníkovi.
Chcete si projít, jak by zpětná koupě vypadala ve vaší situaci? Zavolejte na 800 720 620 nebo nám nechte kontakt — smlouvy dostanete předem, ať si je můžete nechat prověřit kýmkoli.
Dražební vyhláška je nejdůležitější dokument celého exekučního prodeje nemovitosti. Většina lidí ji přečte jednou, zastaví se u data a odloží ji. Přitom je v ní všechno, co potřebujete k rozhodnutí — a několik lhůt, které běží od okamžiku doručení.
Vyhláška o dražbě nemovité věci má obsah daný § 336b občanského soudního řádu. Nejdůležitější jsou čtyři údaje:
Termín a místo dražby. U elektronické dražby adresa portálu a čas zahájení i ukončení.
Výsledná cena. Určená rozhodnutím na základě znaleckého posudku.
Nejnižší podání. Zpravidla dvě třetiny výsledné ceny u první dražby. Pod tuto částku nelze přiklepnout.
Dražební jistota. Kolik musí zájemce složit, aby mohl dražit.
Rozdíl mezi výslednou cenou a tím, co se reálně vydraží, bývá výrazný. Právě proto je dobrovolný prodej skoro vždycky výhodnější.
Lhůty, které běží od doručení
Tady je jádro celé věci. Vyhláška se doručuje povinnému, oprávněnému, spoluvlastníkům a zástavním věřitelům — a od doručení běží lhůty:
Námitky proti dražební vyhlášce. Uplatňují se u exekutora ve lhůtě uvedené ve vyhlášce.
Přihlášky pohledávek věřitelů. Věřitelé musí své pohledávky přihlásit nejpozději do zahájení dražby, jinak se z výtěžku neuspokojí.
Návrh na odklad nebo zastavení exekuce. Formálně ho lze podat kdykoli, prakticky ale platí, že čím blíž k dražbě, tím menší šance na včasné rozhodnutí.
Doručením se rozumí i fikce doručení. Nevyzvednutá zásilka se po zákonné lhůtě považuje za doručenou a lhůty běží stejně, jako byste ji přečetli.
Co se dozvíte o závadách
Vyhláška uvádí, která věcná břemena, nájemní práva a výměnky zůstanou nemovitosti i po dražbě, a která zaniknou. To rozhoduje o ceně — nemovitost zatížená doživotním užívacím právem se draží podstatně hůř.
Je-li v nemovitosti nájemník, podívejte se, jestli jeho nájem přetrvá. Souvislosti popisujeme v článku Prodej bytu s nájemníkem.
První a druhá dražba
Nevydraží-li se nemovitost napoprvé, nařizuje se dražba opakovaná. Nejnižší podání u ní klesá — a s ním i to, co vám případně zbude po uspokojení věřitelů.
To je klíčové pro rozhodování: čekání na druhou dražbu vaši pozici nezlepšuje, zhoršuje. Náklady exekuce mezitím rostou.
Co se s výtěžkem stane
Rozvrh výtěžku má zákonem dané pořadí. Zjednodušeně: nejdřív náklady dražby a exekuce, pak pohledávky podle pořadí a zajištění, a teprve zbytek — pokud nějaký je — patří vám.
Nezřídka se stane, že po rozvrhu nezůstane nic a část dluhu běží dál. Prodáte-li dobrovolně dřív, rozdíl mezi tržní a dražební cenou zůstává vám.
Co dělat, když vám vyhláška přišla
Zapište si datum doručení. Od něj se všechno počítá.
Zkontrolujte výslednou cenu. Zdá-li se výrazně nízká, je to důvod k námitkám — ale ve lhůtě.
Sečtěte přihlášené pohledávky. Zjistíte, jestli vám vůbec něco zbude.
Rodičovský dům zdědí tři sourozenci. Jeden v něm bydlí, druhý chce peníze, třetí je nerozhodný. Nikdo nemá dva miliony na vyplacení ostatních a banka nechce půjčit na dům, který má tři vlastníky. Tahle situace se v Česku odehrává tisíckrát ročně a skoro vždycky se řeší až ve chvíli, kdy už je vztah mezi sourozenci napjatý.
Dědictví není jen nemovitost. Dědíte i dluhy zůstavitele. To je bod, který se v prvních týdnech přehlíží nejčastěji.
Pokud dědictví přijmete bez výhrady soupisu, hradíte dluhy zůstavitele v plném rozsahu — i nad hodnotu toho, co jste zdědili. Uplatníte-li výhradu soupisu podle § 1674 občanského zákoníku, hradíte dluhy jen do výše ceny nabytého dědictví.
Výhradu soupisu je třeba uplatnit v řízení, u notáře, ve lhůtě. Není to formalita — je to rozdíl mezi tím, jestli po vás věřitelé mohou chtít víc, než jste dostali.
Podílové spoluvlastnictví: každý vlastní podíl, ne pokoj
Po skončení dědického řízení vzniká podílové spoluvlastnictví. Neznamená to, že „jeden má přízemí a druhý patro“. Znamená to, že každý má ideální podíl na celé nemovitosti — a že o věcech mimo běžnou správu se rozhoduje společně.
Z toho plyne praktický problém: sám o sobě podíl na domě nikoho neuživí, neprodá se dobře a nedá se z něj bydlet.
Předkupní právo, které u dědictví zůstalo
Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo v českém právu zrušeno k 1. červenci 2020. U zděděných nemovitostí ale platí zvláštní režim: podle § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, vzniklo-li spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit.
Dědictví je přesně tenhle případ. Chcete-li tedy svůj podíl v prvním půlroce prodat cizímu, musíte ho nejprve nabídnout sourozencům. Po uplynutí šesti měsíců toto omezení odpadá.
Čtyři cesty, jak to vyřešit
Dohoda dědiců už v řízení. Nejlevnější varianta. Podle § 1694 občanského zákoníku se dědici mohou dohodnout na rozdělení pozůstalosti — jeden si vezme nemovitost, ostatní jiný majetek nebo finanční vyrovnání. Notář dohodu schválí a spoluvlastnictví vůbec nevznikne.
Dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Vznikne-li spoluvlastnictví, lze ho zrušit dohodou podle § 1141. U nemovitosti musí být písemná a podepsaná všemi. Následuje vklad do katastru.
Vyplacení přes hypotéku. Ten, kdo v domě bydlí, si vezme úvěr a ostatní vyplatí. Funguje, pokud má dostatečný příjem a věk. U šedesátníka s důchodem těsně nad průměrem to nefunguje skoro nikdy.
Soudní vypořádání. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, rozhodne soud podle § 1143 a násl. Má tři možnosti: věc rozdělit, přikázat ji jednomu z nich za náhradu, nebo nařídit prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek. Poslední varianta je ta, kterou nechce nikdo — dražební výtěžek bývá výrazně pod tržní cenou a soudní řízení trvá roky.
Když v domě někdo bydlí a nechce z něj odejít
Tohle je jádro celého problému. Sourozenec, který se o rodiče staral a v domě žije dvacet let, nemá kam jít. Sourozenec, který žije jinde, má nárok na svůj podíl a často ho potřebuje. Obě strany mají pravdu.
Řešení, které tenhle konflikt rozvazuje, musí splnit dvě podmínky současně: uvolnit peníze pro ostatní a nechat bydlícího na místě. Hypotéka to umí jen tehdy, když je bydlící bonitní. Když není, zbývá prodej — a s ním stěhování.
Zpětný leasing je třetí cesta. Nemovitost se prodá, ostatní dědicové dostanou své podíly vyplacené z kupní ceny, a ten, kdo v ní bydlí, v ní zůstává bydlet na základě nájemní smlouvy s právem zpětného odkupu. Podmínkou je souhlas všech spoluvlastníků s prodejem — bez něj to nejde, stejně jako u kteréhokoli jiného prodeje. Jak celý mechanismus funguje, popisujeme na stránce Jak to funguje.
Daně: dvě věci, které vás potěší, a jedna, na kterou pozor
Příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozen podle § 4a zákona o daních z příjmů. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Za samotné zdědění tedy neplatíte nic.
Pozor ale na následný prodej. Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti se odvíjí od časového testu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je to deset let. Dobrá zpráva: dědíte-li v řadě přímé nebo po manželovi, započítává se do testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. U rodičovského domu, který rodiče vlastnili třicet let, je tedy test splněn okamžitě. U dědictví po strýci se počítá znovu od začátku.
Konkrétní situaci si nechte potvrdit u daňového poradce — my nejsme daňová kancelář a rozdíl mezi řadou přímou a vedlejší dokáže stát statisíce.
Praktický postup
Zjistěte u notáře, jestli má smysl uplatnit výhradu soupisu. Rozhoduje se to brzy.
Nechte si udělat odhad tržní ceny od nezávislého odhadce. Bez společně přijatého čísla se sourozenci nedohodnou nikdy.
Vyřešte to do šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, dokud běží předkupní právo — potom je pozice každého jiná.
Ověřte v katastru, jestli na nemovitosti nejsou zástavy nebo exekuce po zůstaviteli. Podrobněji o tom píšeme v článku Zástavní právo na nemovitosti.
Nevíte, jestli by vyplacení sourozenců přes zpětný leasing vyšlo? Spočítejte si to nezávazně nebo zavolejte na 800 720 620. Když se ukáže, že je lepší hypotéka nebo prostý prodej, řekneme vám to.
Otázka zní skoro vždycky stejně: „Můžu ještě prodat byt, když už mám podanou insolvenci?“ Odpověď je krátká — nemůžete, ne sami. Delší odpověď je, že záleží na tom, v jaké fázi řízení jste, a že rozhodující je den, kdy soud řízení zahájil.
Insolvenční řízení se zahajuje vyhláškou, kterou soud zveřejní v insolvenčním rejstříku. Od té chvíle platí dvě věci, které mění všechno:
Exekuci nelze provést. Podle § 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona lze po zahájení řízení exekuci nařídit, ale nelze ji provést. Dražba nemovitosti se tedy zastaví — ale exekuce jako taková nezaniká, jen se pozastaví její výkon.
Vaše dispoziční právo se omezuje. Podle § 111 insolvenčního zákona nesmíte od zahájení řízení nakládat s majetkovou podstatou tak, aby došlo k podstatným změnám v jejím složení, využití nebo určení, nebo k jejímu nikoli zanedbatelnému zmenšení. Prodej nemovitosti je učebnicový příklad takového jednání.
Zákon z toho má úzké výjimky — odvracení hrozící škody, běžná obchodní činnost, plnění zákonné vyživovací povinnosti a náklady insolvenčního řízení. Prodej bytu pod žádnou z nich nespadá.
Co se stane, když prodáte přesto
Právní jednání, kterým dlužník poruší § 111, je vůči věřitelům neúčinné. Prakticky to znamená, že nemovitost se do majetkové podstaty vrátí a peníze, které jste dostali, už dávno nebudou. Kupující se ocitne ve sporu, do kterého vůbec nechtěl vstupovat.
Tohle je jeden z mála případů, kdy „to zkusíme a uvidíme“ nemá žádnou dobrou variantu.
Během oddlužení nemovitost prodává správce
Je-li schváleno oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty, dispoziční oprávnění k majetku určenému ke zpeněžení má insolvenční správce, ne vy. Prodej mimo dražbu je podle § 289 insolvenčního zákona možný, ale se souhlasem insolvenčního soudu a věřitelského orgánu.
Nemáte tedy nulový vliv — můžete správci přivést zájemce, můžete se vyjádřit k ceně. Podpis pod smlouvou ale nebude váš.
Obydlí a zpeněžení: co říká § 398 odst. 6
Insolvenční zákon zná ochranu bydlení. Podle § 398 odst. 6 nemusí dlužník vydat ke zpeněžení své obydlí, pokud jeho hodnota nepřesahuje hranici stanovenou nařízením vlády. Hranice se odvíjí od počtu členů domácnosti a od místa, kde bydlíte.
Dvě věci, které se u toho běžně přehlédnou:
Ochrana se týká obydlí, tedy toho, kde skutečně bydlíte. Není to totéž jako místo trvalého pobytu a rozhodně to není chata ani druhý byt.
Ochrana neplatí proti zajištěnému věřiteli. Je-li na obydlí zástavní právo a zajištěný věřitel požádá o zpeněžení, obydlí se zpeněží bez ohledu na limit.
Právě druhý bod bývá pro lidi překvapením. Hypotéka nebo zástava od nebankovního věřitele hodnotový limit obchází.
Kdy má smysl řešit nemovitost ještě před insolvencí
Insolvence je nástroj, ne trest — pro spoustu lidí je to správná cesta. Má ale jednu vlastnost, o které se mluví málo: jakmile je řízení zahájeno, nemovitost už z vaší strany nikam nepohnete. Všechny varianty, které pracují s vaším vlastnictvím, musíte vyřešit dřív.
To je důvod, proč se lidé ptají na zpětný leasing zrovna v týdnech před podáním návrhu. Logika je jednoduchá:
Nemovitost se prodá, dluhy se z kupní ceny uhradí místo aby se odepsaly.
Vy zůstáváte bydlet na stejné adrese, nájemní smlouvou.
Nevstupujete do několikaletého režimu se splátkovým kalendářem a insolvenčním správcem.
Neplatí to pro každého. Když dluhy převyšují hodnotu nemovitosti, prodej je nevyřeší a insolvence je věcně lepší řešení — a my to takhle rovnou řekneme. Rozdíl mezi tím, kdy dává smysl jedno a kdy druhé, je hlavně v poměru dluhů k hodnotě nemovitosti.
Nezaměňujte insolvenci a exekuci
Časté nedorozumění, které stojí lidi peníze:
Exekuce je vymáhání jednoho konkrétního dluhu. Může jich běžet víc vedle sebe, každá za jiného věřitele.
Insolvence je jedno společné řízení o celém vašem majetku a všech dluzích.
Ověřte si v insolvenčním rejstříku, jestli u vás už řízení zahájené není — návrh může podat i věřitel. Rejstřík je veřejný a zdarma.
Vytáhněte si výpis z katastru a zjistěte, jaké zástavy a exekuční příkazy na nemovitosti visí.
Sečtěte skutečnou výši dluhů včetně příslušenství, ne jistiny z původních smluv.
Teprve s těmito třemi čísly má smysl se rozhodovat.
Chcete vědět, kolik by z nemovitosti zbylo po úhradě dluhů? Zkuste nezávazný výpočet nebo zavolejte na 800 720 620. Když vyjde, že je insolvence pro vás lepší, uslyšíte to od nás.
Oddlužení jako celek, tedy i dluhy bez vazby na nemovitost, řeší odluzujeme.cz.
Na listu vlastnictví svítí zástavní právo, dluh je dávno splacený a kupující couvá. Nebo naopak: dluh splacený není, vy chcete byt prodat a nevíte, jestli to vůbec jde. Obojí má řešení a v obou případech platí, že zápis v katastru a skutečný stav dluhu jsou dvě různé věci.
Zástavní právo vzniká zápisem, ale nezaniká výmazem
U nemovitostí zapsaných v katastru vzniká zástavní právo až vkladem do katastru — vyplývá to z § 1316 občanského zákoníku. Do té doby zástavní smlouva existuje, ale zástavní právo ještě ne.
Zánik funguje jinak, než většina lidí čeká. Zástavní právo zaniká zánikem zajištěného dluhu podle § 1376 občanského zákoníku — tedy v okamžiku, kdy doplatíte poslední splátku. Katastr se ale sám od sebe nezmění. Zápis v katastru zůstává, dokud někdo nepodá návrh na výmaz. Právně už zástavní právo neexistuje, fakticky ho ale vidí každý, kdo si vytáhne list vlastnictví — a banka, kupující i realitní makléř podle něj jednají.
Proto se stává, že člověk se dozví o zástavě z roku 2009, kterou dávno vyřešil, teprve při prodeji bytu o patnáct let později.
Co potřebujete k výmazu
Výmaz se provádí vkladem do katastru, ne pouhým oznámením. Potřebujete:
Návrh na vklad na formuláři ČÚZK. Je zdarma ke stažení a lze ho podat na kterémkoli katastrálním pracovišti, nemusí to být to místně příslušné.
Potvrzení věřitele o zániku dluhu (kvitance) nebo souhlas se zánikem zástavního práva. Podpis věřitele musí být úředně ověřený. U bank o to žádáte na pobočce nebo přes klientskou linku; vystavení obvykle trvá dny až týdny.
Správní poplatek za návrh na vklad. Sazbu si ověřte přímo na webu ČÚZK, protože se v čase mění.
Katastr po podání vyznačí u nemovitosti plombu, rozešle účastníkům informaci a musí počkat zákonnou ochrannou lhůtu 20 dnů, než o vkladu rozhodne. Tuhle lhůtu nelze zkrátit ani urychlit. Reálně počítejte s měsícem od podání, pokud je návrh bez vady.
Tři druhy zástavního práva, které lidé pletou dohromady
Smluvní zástavní právo vzniklo vaší podpisem — typicky hypotéka nebo úvěr se zajištěním. Řeší se výše popsaným způsobem s věřitelem.
Soudcovské zástavní právo zřizuje soud podle § 338b občanského soudního řádu na návrh věřitele, který má vykonatelný rozsudek. Nezakládá právo nemovitost prodat, jen pořadí pro budoucí uspokojení.
Exekutorské zástavní právo zřizuje exekutor podle § 69a exekučního řádu. Bývá zaměňováno s exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, ale je to něco jiného — samo o sobě neznamená, že se chystá dražba. Zaniká zastavením exekuce nebo jejím skončením.
Rozdíl je podstatný, protože každý druh se maže jinou listinou a od jiného subjektu.
Prodej nemovitosti se zástavou: jde to, ale jinak
Zástavní právo přechází s nemovitostí na nového vlastníka — vyplývá to z § 1107 občanského zákoníku, podle kterého na nabyvatele přecházejí závady zapsané ve veřejném seznamu. Kupující tedy kupuje i zástavu. Proto žádná banka nefinancuje koupi bytu, na kterém visí cizí zástava, a proto kupující bez ošetření couvne.
Standardní řešení v praxi:
Prodávající si od věřitele vyžádá vyčíslení dluhu k datu.
Kupní cena jde do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
Z úschovy se první část posílá přímo věřiteli na úhradu dluhu, zbytek prodávajícímu.
Věřitel po připsání vystaví kvitanci, se kterou se podá výmaz.
Tenhle postup funguje a používá se denně. Předpokládá ale, že prodej má čas a že kupní cena dluh pokryje.
Kdy prodej se zástavou nejde
Situace se mění, jakmile je nemovitost v exekuci. Po doručení exekučního příkazu k prodeji nemovitosti nesmí povinný podle § 47 odst. 6 exekučního řádu nemovitost převést ani zatížit. Převod provedený navzdory tomuto zákazu je neplatný. Kdo v takové chvíli podepíše kupní smlouvu, řeší pak dva problémy místo jednoho.
Tady se běžný prodej zastaví — a tady začíná prostor pro řešení, která pracují s časem jinak. Podrobněji jsme to rozebrali v článku Jak zastavit dražbu nemovitosti.
Zástava a zpětný leasing
Když nemovitost přebíráme my, zástavy neřešíte vy. Vyčíslení dluhů si vyžádáme, kupní cena jde přes úschovu přímo věřitelům a výmazy se dělají jako součást transakce. Vy dostanete rozdíl a v bytě nebo domě zůstáváte bydlet — mechaniku popisujeme na stránce Jak to funguje.
Rozdíl proti běžnému prodeji je v tom, že nečekáme na kupujícího s hypotékou, který zástavu neunese. Rozdíl proti půjčce je v tom, že se nezadlužujete znovu.
Než začnete cokoli podepisovat
Vytáhněte si aktuální výpis z katastru — nespoléhejte na paměť ani na starý papír. Náhled je online zdarma, ověřený výpis dostanete na Czech POINTu.
Zjistěte, jaké zástavy tam skutečně jsou a od koho. Není to totéž jako seznam vašich dluhů.
U každé zástavy zjistěte, jestli je zajištěný dluh živý, nebo splacený. Splacené se dají vymazat hned.
Teprve pak řešte prodej. Kupující, kterému se během řízení objeví nová zástava, odejde.
Nevíte, kolik by za nemovitost se zástavami šlo dostat? Spočítejte si to nezávazně nebo nám zavolejte na 800 720 620 — kombinaci zástav, exekucí a lhůt si projdeme po telefonu.
Situace se opakuje pořád dokola. Jeden z manželů má exekuci. Půjčka z doby před svatbou, nesplacená kreditní karta, dluh z podnikání. Druhý manžel o ničem nevěděl. A přesto jednoho dne přijde vyrozumění o zahájení exekuce a v katastru se u společného bytu objeví poznámka.
Otázka je vždycky stejná: může exekutor prodat celý byt, i když dluží jen jeden z nás?
Odpověď zní: záleží. A záleží na věcech, které lze ovlivnit — pokud je řešíte včas.
Co patří do společného jmění a co ne
Základ je v § 709 odst. 1 občanského zákoníku. Součástí společného jmění (SJM) je „to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství“. Výjimky zákon vyjmenovává: věci sloužící osobní potřebě jednoho z manželů, majetek nabytý darem, děděním nebo odkazem jen jedním z manželů, náhrada nemajetkové újmy na přirozených právech, majetek nabytý právním jednáním vztahujícím se k výlučnému vlastnictví jednoho z manželů a náhrada za poškození, zničení nebo ztrátu výhradního majetku.
Prakticky to znamená: byt koupený za trvání manželství je v SJM. Dům zděděný po rodičích jen jedním z manželů v SJM není. Dům koupený za peníze z prodeje zděděné nemovitosti do SJM zpravidla nespadá — ale musíte to umět doložit.
U dluhů platí § 710. Součástí SJM jsou dluhy převzaté za trvání manželství, ledaže se týkají majetku náležejícího výhradně jednomu z manželů, nebo je převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, aniž se přitom jednalo o obstarávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.
Pozor na rozdíl: dluh nemusí být v SJM, a přesto se věřitel může dostat na společný majetek. To jsou dvě různé věci.
Kdy může věřitel sáhnout na celý společný majetek
Klíčem je § 731 občanského zákoníku: „Vznikl-li dluh jen jednoho z manželů za trvání společného jmění, může se věřitel při výkonu rozhodnutí uspokojit i z toho, co je ve společném jmění.“
Toto je výchozí pravidlo. Dluh vznikl za manželství, tedy exekuce může postihnout společnou nemovitost — celou, ne polovinu. Není podstatné, že druhý manžel smlouvu nepodepsal.
Kdy jen do výše podílu dlužníka
Omezení přináší § 732. Vznikl-li dluh jen jednoho z manželů proti vůli druhého manžela, který nesouhlas projevil vůči věřiteli bez zbytečného odkladu poté, co se o dluhu dozvěděl, může být společné jmění postiženo jen do výše, již by představoval podíl dlužníka, kdyby bylo společné jmění zrušeno a vypořádáno.
Stejné omezení platí ještě ve třech dalších případech, a to už bez podmínky nesouhlasu:
povinnost manžela plnit výživné
dluh z protiprávního činu jen jednoho z manželů
dluh jen jednoho z manželů, který vznikl ještě před uzavřením manželství
To poslední je v praxi nejčastější a přehlíží se. Pokud dluh vznikl před svatbou, je SJM postižitelné jen do výše podílu dlužníka — automaticky, bez ohledu na to, zda jste kdy projevili nesouhlas.
Nesouhlas druhého manžela: kdy a jak ho projevit
Tady se rozhoduje nejvíc případů. § 732 klade tři podmínky a všechny musí být splněny současně:
Nesouhlas směřuje vůči věřiteli. Ne vůči manželovi, ne do rodinné hádky. Vůči tomu, komu se dluží.
Bez zbytečného odkladu. Počítá se od okamžiku, kdy jste se o dluhu dozvěděli — ne od doručení exekučního příkazu.
Musí být prokazatelný. Zákon formu nepředepisuje, ale v řízení nesete důkazní břemeno. Písemně, doporučeně, kopii si založte.
Nejčastější chyba: manžel se o dluhu dozví, doufá, že se to nějak vyřeší, a nesouhlas projeví až u exekutora. V tu chvíli už podmínka „bez zbytečného odkladu“ splněna není.
Řešíte nemovitost, u níž se dluhy nedaří zvládnout? Ozvěte se na bezplatnou linku 800 720 620. Situaci s vámi projdeme nezávazně.
Jak se bránit v exekuci: dva různé nástroje
Návrh na částečné zastavení podle § 262b o. s. ř.
Toto je hlavní obranný prostředek manžela dlužníka. § 262b odst. 1 zní: „Je-li výkonem rozhodnutí postižen majetek ve společném jmění manželů nebo majetek manžela povinného ve větším rozsahu, než připouští zvláštní právní předpis, nebo nelze-li ho výkonem rozhodnutí postihnout, může se manžel povinného domáhat v této části zastavení výkonu rozhodnutí. O tom musí být soudem poučen.“
Použijete jej tehdy, kdy majetek v SJM je, ale je postižen nad rámec toho, co dovoluje § 732 — tedy typicky když jde o předmanželský dluh, dluh z protiprávního činu, výživné nebo dluh, s nímž jste včas projevili nesouhlas.
Odstavec 2 řeší účty: exekuce přikázáním pohledávky z účtu manžela povinného bude zastavena, nejsou-li na účtu ani zčásti prostředky, které by jinak náležely do SJM. Zákon přitom stanoví domněnku ve prospěch věřitele — není-li prokázán opak, má se za to, že peněžní prostředky na účtu manžela povinného by náležely do společného jmění.
Vylučovací (excindační) žaloba podle § 267 o. s. ř.
Jiná situace, jiný nástroj. § 267 odst. 1: „Právo k majetku, které nepřipouští výkon rozhodnutí, lze uplatnit vůči oprávněnému návrhem na vyloučení majetku z výkonu rozhodnutí.“
Použijete ji, když majetek do SJM vůbec nepatří — je ve vašem výlučném vlastnictví, například zděděný dům. Pokud soud pravomocně rozhodne, že exekuce postihuje majetek, k němuž má někdo právo nepřipouštějící výkon rozhodnutí, exekuce se v této části zastaví (§ 268 odst. 1 písm. f) o. s. ř.).
Zjednodušené vodítko: je v SJM, ale postiženo příliš → § 262b. Není v SJM vůbec → § 267.
Lhůty jsou v obou případech krátké. Přesnou lhůtu si ověřte u advokáta — liší se podle typu návrhu a fáze řízení.
Zúžení SJM: pomůže, nebo je už pozdě?
Manželé mohou smlouvou ve formě veřejné listiny (notářský zápis) zúžit nebo zrušit SJM. Otázka je, kdy to zabere vůči věřitelům.
Zákon je střízlivý. Podle § 719 odst. 2 se smlouva nesmí svým obsahem nebo účelem dotknout práv třetí osoby, ledaže by s ní tato osoba souhlasila. Smlouva se zapisuje do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu vedeného Notářskou komorou.
Procesní dopad popisuje § 262a odst. 2 o. s. ř.: soud při nařízení výkonu rozhodnutí vychází z obsahu takové listiny tehdy, jde-li o dluh ze závazku vzniklého po jejím zápisu do Seznamu listin — nebo o starší závazek, pokud s tím oprávněný vyslovil souhlas. Nelze-li zjistit, že závazek vznikl po zápisu listiny, má se za to, že vznikl před zápisem.
Přidejte k tomu § 733 občanského zákoníku: zavázal-li se jeden z manželů méně než šest měsíců před změnou nebo vyloučením zákonného režimu, může být pohledávka jeho věřitele uspokojena ze všeho, co by bylo součástí SJM, kdyby ke smlouvě nebo rozhodnutí soudu nedošlo.
Závěr je jednoznačný. Zúžení SJM je nástroj prevence, ne záchrany. Na dluhy, které už existují, zpravidla nedosáhne.
Prodej nemovitosti v SJM, když exekuci má jen jeden z manželů
Ano, prodat lze. Ale ne bez souhlasů.
Souhlas druhého manžela. Nakládání s nemovitostí v SJM není běžnou záležitostí. Podle § 714 odst. 1 manželé v takových věcech jednají společně, nebo jedná jeden se souhlasem druhého. Jedná-li manžel bez souhlasu, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání (§ 714 odst. 2). Jde o relativní neplatnost: podle § 586 může námitku vznést jen chráněná osoba, a nenamítne-li ji, považuje se jednání za platné.
Ochrana obydlí rodiny. Samostatnou vrstvu přidává § 747 odst. 1. Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost, a tohoto obydlí je k bydlení nezbytně třeba, nesmí jej bez souhlasu druhého manžela zcizit ani k němu zřídit právo neslučitelné s bydlením rodiny — ledaže zajistí obdobné bydlení.
Souhlas exekutora. Zahájením exekuce vzniká zákaz nakládat s majetkem podle § 44a odst. 1 exekučního řádu. Prodej mimo dražbu upravuje § 44a odst. 4 exekučního řádu a vyžaduje písemný souhlas exekutora, oprávněného a přihlášených věřitelů. Bez těchto souhlasů je převod napadnutelný.
Řízený prodej bývá pro rodinu výhodnější než dražba. Ne vždy je ale prodej jedinou cestou. Pokud chcete v nemovitosti zůstat bydlet, poradíme vám na lince 800 720 620 — zpětný leasing bytů i rodinných domů je jednou z variant, jak dluhy vypořádat a bydlení si udržet.
Co se stane při insolvenci jednoho z manželů
Podle § 268 insolvenčního zákona společné jmění manželů zaniká prohlášením konkursu na majetek jednoho z nich. Majetek, který byl v SJM, se pak vypořádává v režimu insolvenčního řízení.
U oddlužení je situace jiná — SJM prohlášením úpadku nezaniká a majetek v SJM se do majetkové podstaty zahrnuje podle pravidel insolvenčního zákona. Konkrétní dopad na nemovitost se liší podle formy oddlužení a podle toho, zda je nemovitost zajištěna. Tuto část si nechte posoudit insolvenčním správcem nebo advokátem; obecné pravidlo zde neexistuje.
Praktický checklist
Zjistěte datum vzniku dluhu. Před svatbou, nebo za manželství? Rozhoduje to o § 732.
Zjistěte právní důvod dluhu. Výživné nebo protiprávní čin znamenají omezení na podíl dlužníka automaticky.
Prověřte titul nabytí nemovitosti. Dar, dědictví, výlučné vlastnictví — to je cesta k § 267.
Projevte nesouhlas písemně a ihned. Vůči věřiteli, ne vůči manželovi. Doklad o odeslání si uschovejte.
Nahlédněte do katastru na poznámky a zástavní práva.
Vyžádejte si od exekutora spis a zjistěte, co přesně je postiženo a v jakém rozsahu.
Rozhodněte, který nástroj použít — § 262b, nebo § 267. Nepodávejte oba naslepo.
Nepodepisujte prodej bez souhlasu druhého manžela a exekutora.
Hlídejte lhůty. V exekuci jsou krátké.
Konzultujte s advokátem dřív, než nemovitost půjde do dražby.
Nejčastější otázky
Může exekutor prodat celý byt, když dluží jen manžel?
Podle § 731 ano, vznikl-li dluh za trvání SJM. Omezení na podíl dlužníka nastupuje jen za podmínek § 732.
Kdy přesně mám projevit nesouhlas s dluhem?
Bez zbytečného odkladu poté, co se o dluhu dozvíte (§ 732). Ne až v exekuci. Písemně a vůči věřiteli.
Dluh vznikl před svatbou. Musím i tak projevovat nesouhlas?
Ne. § 732 pro předmanželské dluhy omezení na podíl dlužníka stanoví bez podmínky nesouhlasu.
Pomůže notářský zápis o zúžení SJM podepsaný teď?
Na již existující dluhy zpravidla ne. Rozhoduje § 719 odst. 2 a § 733 OZ a § 262a odst. 2 o. s. ř. — vůči věřiteli působí modifikace především u závazků vzniklých po zápisu do Seznamu listin.
Můžeme byt prodat sami a exekuci z výtěžku uhradit?
Ano, ale potřebujete souhlas druhého manžela (§ 714, § 747 OZ) a písemné souhlasy podle § 44a odst. 4 exekučního řádu. Bez nich hrozí, že převod bude napaden.
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Dražební vyhláška vypadá jako konec. Ve skutečnosti je to dokument, který vám sděluje, kolik času vám zbývá. Zákon totiž stanoví, že dražební jednání soud nařídí nejméně 30 dnů po dni vydání dražební vyhlášky (§ 336d odst. 2 o. s. ř.). To je zákonné minimum. V praxi bývá odstup delší.
Třicet dnů je málo na vyjednávání a hodně na rozhodnutí. Následující text popisuje, v jaké fázi se můžete nacházet, co v ní ještě jde udělat a jaké lhůty se počítají. U každé možnosti uvádíme i její slabá místa.
První věc, kterou udělejte
Najděte v dražební vyhlášce datum a čas dražebního jednání. Vyhláška musí obsahovat datum, čas a místo dražebního jednání a výši nejnižšího podání. Tento údaj je vaším rozpočtem času.
Vyhlášku hledejte na úřední desce exekutora, na Portálu dražeb a v Centrální evidenci exekucí. Zapište si spisovou značku exekuce a kontakt na exekutorský úřad. Bez spisové značky se nedomluvíte s nikým.
Druhý údaj, který si zjistěte, je celková výše vymáhaných pohledávek. Rozhoduje o tom, které z níže popsaných možností pro vás vůbec připadají v úvahu.
V jaké jste fázi
Exekuce prodejem nemovitosti má několik kroků. Každý dává jiný manévrovací prostor.
Vyrozumění o zahájení exekuce
Nejlepší okamžik. Součástí vyrozumění je výzva ke splnění vymáhané povinnosti podle § 46 odst. 6 exekučního řádu. Pokud v této fázi uhradíte vymáhaný nárok a zálohu na snížené náklady, exekuce končí bez dražby.
Zároveň platí zákaz nakládání s majetkem. Po doručení vyrozumění nesmí povinný nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí, s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a udržování a správy majetku (§ 44a odst. 1 exekučního řádu).
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Zákaz se zpřísňuje. Majetek postižený exekučním příkazem nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat; právní jednání, kterým povinný tuto povinnost porušil, je neplatné (§ 47 odst. 6 exekučního řádu).
Existuje ale legální cesta. S písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů může povinný majetek zpeněžit k úhradě vymáhané pohledávky, nejméně za obvyklou cenu (§ 44a odst. 4 exekučního řádu). Na tomto ustanovení stojí každý řízený prodej před dražbou.
Usnesení o ceně
Soudní znalec určí obvyklou cenu. Od výsledné ceny se odvíjí nejnižší podání. V této fázi má smysl posudek prostudovat a případně proti usnesení brojit, pokud je cena zjevně podhodnocená.
Dražební vyhláška
Běží zákonné minimum 30 dnů. Věřitelé mohou přihlašovat pohledávky. Zde se rozhoduje.
Po dražbě
Prostor se dramaticky zužuje. Zbývají dva nástroje: předražek a odvolání proti příklepu. Oba mají patnáctidenní lhůtu a oba mají svá omezení, popsaná níže.
Nejnižší podání v jednotlivých dražbách
Nejnižší podání soud stanoví ve výši dvou třetin výsledné ceny (§ 336e odst. 1 o. s. ř.). Při opakovaných dražbách klesá podle § 336m odst. 3 o. s. ř.
Dražební jednání
Nejnižší podání
První
2/3 výsledné ceny
Druhé
50 % výsledné ceny
Třetí
40 % výsledné ceny
Čtvrté
30 % výsledné ceny
Páté
25 % výsledné ceny
Opakovanou dražbu lze navrhnout nejdříve po třech měsících od neúspěšného jednání. Nepodá-li se návrh do jednoho roku, exekuce se zastaví (§ 336m o. s. ř.).
Tabulka ukazuje, proč čekání na opakovanou dražbu není strategie. Nemovitost může být vydražena za čtvrtinu své ceny. Dluh přitom nemusí být uhrazen celý.
Nevíte, v jaké fázi jste? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Projdeme s vámi vyhlášku a data.
Co se dá reálně dělat
Úhrada dluhu
Nejjistější řešení. Uhradíte-li vymáhanou pohledávku, náklady exekuce a náklady oprávněného, důvod k dražbě odpadá. Nevýhoda je zřejmá: většina lidí tuto částku nemá.
Zastavení exekuce pro nízkou pohledávku
Soud zastaví výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek oprávněného, těch, kdo do řízení přistoupili jako další oprávnění, a přihlášených věřitelů povinného k okamžiku zahájení dražebního jednání nepřesahuje 100 000 Kč bez příslušenství (§ 336i odst. 2 o. s. ř.).
Pozor na tři věci. Za prvé se pohledávky sčítají — nejde o jeden dluh, ale o součet všech tří skupin. Za druhé se počítá jistina bez příslušenství. Za třetí ochrana neplatí u pohledávek výživného, náhrady újmy způsobené ublížením na zdraví nebo trestným činem, a tam, kde by zastavení odporovalo dobrým mravům.
Praktický důsledek: přihlásí-li se do dražby další věřitelé, součet snadno hranici překročí a ochrana padá.
Návrh na zastavení exekuce
Návrh se podává u exekutora, který exekuci vede. Povinný jej může podat do 15 dnů ode dne, kdy se dozvěděl o důvodu zastavení (§ 55 exekučního řádu).
Zásadní upozornění: obecně podaný návrh sám o sobě dražbu nezastaví. Odkladný účinek má návrh podaný ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy ke splnění vymáhané povinnosti podle § 46 odst. 6 exekučního řádu — pak nelze exekuci provést do právní moci rozhodnutí o návrhu (§ 47 odst. 2 exekučního řádu). Kdo tuto lhůtu propásl, musí počítat s tím, že dražba běží dál.
Návrh navíc potřebuje důvod. Samotná nespokojenost s exekucí důvodem není.
Návrh na odklad exekuce
Podává se u exekutora. Nevyhoví-li exekutor návrhu do 7 dnů, postoupí jej s exekučním spisem k rozhodnutí exekučnímu soudu, který rozhodne do 15 dnů (§ 54 exekučního řádu). Odklad je dočasný. Řeší čas, ne dluh.
Refinancování
Nový úvěr, kterým se dluhy vyplatí. Výhoda: bydlení zůstává vaše. Nevýhoda: záznam v Centrální evidenci exekucí a nařízená dražba obvykle znamenají, že standardní bankovní úvěr nedostanete.
Řízený prodej před dražbou
Prodej za obvyklou cenu podle § 44a odst. 4 exekučního řádu. Výhoda: vyšší cena než v dražbě, případný přebytek zůstává vám. Nevýhoda: potřebujete písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů, a nemovitost nesmí být postižena jinou exekucí. Souhlasy zaberou čas, kterého máte 30 dnů.
Zpětný leasing
Varianta řízeného prodeje. Nemovitost prodáte, kupující z kupní ceny vyplatí dluhy a vy v bytě nebo domě zůstanete bydlet v nájmu s právem odkupu. Výhoda: řeší dluh i bydlení najednou a stíhá se v řádu dnů. Nevýhoda: přestáváte být vlastníkem a odkup zpět závisí na tom, zda budete schopni splnit sjednané podmínky. Smlouvu si proto nechte projít nezávislým právníkem, včetně ceny, nájmu a podmínek odkupu. Podrobně to rozebíráme na stránce Rizika.
Insolvence
Po zveřejnění vyhlášky o zahájení insolvenčního řízení lze exekuci postihující majetek dlužníka nařídit nebo zahájit, nelze ji však provést (§ 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona). Dražba se tedy zastaví.
Institut chráněného obydlí říká, že dlužník není povinen vydat ke zpeněžení své obydlí, ledaže jeho hodnota přesahuje hodnotu určenou podle prováděcího právního předpisu — nařízení vlády č. 189/2019 Sb. (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona).
Klíčová výhrada: tato ochrana se týká majetku vydávaného ke zpeněžení podle § 398 odst. 3. Nemovitost zatíženou zástavním právem zpeněží insolvenční správce, požádá-li o to zajištěný věřitel (§ 409 odst. 4 insolvenčního zákona). Je-li tedy na bytě hypotéka nebo jiné zajištění a zajištěný věřitel se domáhá uspokojení, chráněné obydlí vás neochrání.
Po dražbě: předražek a odvolání
Nejde-li o osoby uvedené v § 336h odst. 4, může každý do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu písemně navrhnout, že vydraženou nemovitou věc chce nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání (§ 336ja odst. 1 o. s. ř.). Mezi vyloučenými osobami je povinný a manžel povinného. Předražek tedy nemůžete podat sami za sebe.
Odvolání proti usnesení o udělení příklepu mohou podat jen osoby uvedené v § 336k odst. 1 větě první o. s. ř. Důvody jsou omezené: odvolací soud příklep neudělí, došlo-li v řízení k takovým vadám, že se odvolatel nemohl zúčastnit dražby, nebo byl-li příklep udělen proto, že při nařízení dražebního jednání nebo při provedení dražby došlo k porušení zákona (§ 336k odst. 4 o. s. ř.). Nespokojenost s cenou důvodem není.
Kde získat pomoc zdarma
Než cokoli podepíšete, ověřte si situaci u někoho, kdo na vašem rozhodnutí nevydělá.
Akreditované osoby. Služby v oblasti oddlužení podle § 418a a násl. insolvenčního zákona poskytují akreditované osoby, kterým akreditaci uděluje Ministerstvo spravedlnosti. Seznam vede ministerstvo. Návrh na povolení oddlužení zpracují bez poplatku.
Dluhové poradny. Portál exekuce.justice.cz odkazuje mimo jiné na Člověk v tísni, Charitu Česká republika, poradny v síti Konsorcia dluhových poraden ČR a Asociaci občanských poraden.
Veřejný ochránce práv. Zabývá se i potížemi s exekucí.
exekuce.justice.cz. Oficiální informační portál Ministerstva spravedlnosti k exekucím.
Co udělat dnes
Najděte na dražební vyhlášce datum dražby a spisovou značku.
Sečtěte všechny pohledávky bez příslušenství a ověřte, zda nejste pod hranicí 100 000 Kč podle § 336i odst. 2 o. s. ř.
Zjistěte, zda vám byla doručena výzva podle § 46 odst. 6 exekučního řádu a kdy — od toho se odvíjí odkladný účinek návrhu na zastavení.
Objednejte se do bezplatné dluhové poradny nebo k akreditované osobě.
Podle výsledku zvolte cestu: úhrada, návrh na zastavení či odklad, refinancování, řízený prodej, zpětný leasing nebo insolvence.
Zbývá vám méně než měsíc? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620 a proberte s námi, zda dává zpětný leasing bytu nebo rodinného domu ve vaší situaci smysl. Prodáte, dluhy vyplatíme, zůstanete bydlet v nájmu s právem odkupu. Orientační výši nájmu si spočítáte v kalkulačce.
Časté dotazy
Kolik času mám od dražební vyhlášky do dražby?
Nejméně 30 dnů. Dražební jednání soud nařídí nejméně 30 dnů po dni vydání dražební vyhlášky (§ 336d odst. 2 o. s. ř.). Konkrétní datum je uvedeno ve vyhlášce.
Zastaví se dražba, když mám dluh do 100 000 Kč?
Jen za podmínek § 336i odst. 2 o. s. ř.: musíte mít v nemovitosti trvalý pobyt a součet pohledávek oprávněného, dalších oprávněných a přihlášených věřitelů bez příslušenství nesmí k okamžiku zahájení dražebního jednání přesáhnout 100 000 Kč. Nevztahuje se to na výživné, náhradu újmy způsobené ublížením na zdraví nebo trestným činem a na případy odporující dobrým mravům.
Zastaví návrh na zastavení exekuce dražbu?
Ne automaticky. Odkladný účinek má návrh podaný ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy podle § 46 odst. 6 exekučního řádu. Obecný pozdější návrh podle § 55 exekučního řádu dražbu sám o sobě nezastaví.
Můžu nemovitost prodat, když už je nařízená dražba?
Ano, ale jen se souhlasy. S písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů lze majetek zpeněžit k úhradě vymáhané pohledávky, nejméně za obvyklou cenu, není-li postižen jinou exekucí (§ 44a odst. 4 exekučního řádu). Bez souhlasů je převod neplatný (§ 47 odst. 6 exekučního řádu).
Ochrání mě insolvence a chráněné obydlí?
Zahájení insolvenčního řízení znamená, že exekuci nelze provést (§ 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona). Chráněné obydlí podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona a nařízení vlády č. 189/2019 Sb. však neochrání nemovitost zatíženou zajišťovacím právem, pokud se zajištěný věřitel domáhá uspokojení ze zajištění (§ 409 odst. 4 insolvenčního zákona).
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád — § 336d, § 336e, § 336h, § 336i, § 336ja, § 336k, § 336m
Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád — § 44a, § 46, § 47, § 54, § 55
Zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon — § 109, § 398, § 409, § 418a
Nařízení vlády č. 189/2019 Sb., o způsobu určení hodnoty obydlí dlužníka
Dluhy vlastníka bytu vůči společenství vlastníků přecházejí při převodu jednotky na kupujícího automaticky, ze zákona. Nemusí se o tom nic psát do kupní smlouvy. Podmínka je ale zásadní: musí jít o dluhy, které kupující „měl a mohl zjistit“. Pokud je zjistit nemohl, nepřecházejí a zůstávají prodávajícímu.
Rozhoduje o tom jediný odstavec občanského zákoníku. Rozeberme si ho.
Co přesně § 1186 občanského zákoníku říká
Pravidlo najdete v § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Klíčový je odstavec 2:
„Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
Odstavec 1 doplňuje, že správci domu při převodu nevzniká povinnost příspěvky a zálohy vypořádat. Nikdo tedy nedělá vyúčtování ke dni prodeje automaticky.
Co se změnilo od 1. 7. 2020
Toto znění platí od 1. července 2020. Zavedla ho novela občanského zákoníku, zákon č. 163/2020 Sb. Pozdější změnu tohoto ustanovení jsme nedohledali.
Rozdíl proti předchozímu stavu je podstatný. Do 30. 6. 2020 přecházely na kupujícího pouze dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, tedy typicky nedoplatky do fondu oprav. Dluhy za služby (voda, teplo, úklid) a zálohy na ně nepřecházely.
To potvrdil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 774/2019 ze dne 28. 7. 2020. Podle něj podle tehdejšího znění „přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu“.
Od 1. 7. 2020 přecházejí obojí — příspěvky na správu i dluhy za služby a zálohy na ně.
Které znění se použije na váš případ
Rozhodný je okamžik převodu jednotky, nikoli okamžik, kdy dluh vznikl. Nejvyšší soud to ve stejném rozsudku formuloval takto: „Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.“
Prakticky: prodáváte-li dnes byt s dluhem za teplo z roku 2019, posuzuje se to podle dnešního znění. Ten dluh tedy může přejít.
Klíčová podmínka: měl a mohl zjistit
Bez této podmínky by pravidlo bylo pastí. Zákon proto přechod dluhu váže na zjistitelnost.
Neznamená to, že kupující musí o dluhu skutečně vědět. Stačí, že ho zjistit mohl a měl. Jde tedy o objektivní měřítko, ne o subjektivní znalost.
Zákon zároveň nenechává výklad zcela na úvaze soudu. Odstavec 3 obsahuje výkladové vodítko, které v praxi rozhoduje o většině sporů.
Potvrzení SVJ jako rozhodující dokument
Odstavec 3 § 1186 zní:
„Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“
Z toho plyne několik věcí.
Povinnost doložit potvrzení má prodávající. Není to volitelný dokument, zákon říká „doloží“.
Potvrzení může vydat i SVJ přímo kupujícímu, ale jen se souhlasem prodávajícího. SVJ tedy nesmí sdělovat dluhy komukoli, kdo se zeptá.
Co v potvrzení není, to zpravidla nepřechází. Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku ve prospěch kupujícího: nešel-li dluh z potvrzení zjistit, má se za to, že ho kupující zjistit nemohl.
Když SVJ potvrzení nevydá
Domněnka se uplatní i tehdy, když SVJ potvrzení nevydá bez zbytečného odkladu, ač o něj bylo požádáno.
To je pro SVJ nepříjemné a pro kupujícího výhodné. Nečinnost společenství jde k jeho tíži. Dluh pak na kupujícího zpravidla nepřejde a SVJ ho musí vymáhat po původním vlastníkovi.
Pozor na dvě věci. Domněnka je vyvratitelná — SVJ může prokázat, že kupující o dluhu věděl jinak. A žádost o potvrzení je vhodné doložitelně zaznamenat, ideálně písemně nebo datovou schránkou.
Nechcete tohle řešit sami? Pokud byt prodáváte a dluh vůči SVJ vás brzdí, ozvěte se na bezplatnou linku 800 720 620. Prověření dluhů je běžná součást naší přípravy výkupu.
Převodce ručí: co to znamená pro obě strany
I když dluh na kupujícího přejde, prodávající se ho úplně nezbaví. Podle § 1186 odst. 2 věty druhé za přešlé dluhy ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Pro SVJ to znamená dva dlužníky. Primárně vymáhá po novém vlastníkovi, a pokud ten neplatí, může se obrátit na prodávajícího jako na ručitele.
Pro prodávajícího to znamená, že prodejem bytu problém nekončí. Ručení trvá dál.
Pro kupujícího to znamená, že zaplatí-li dluh, který mu nevznikl, může jej po prodávajícím vymáhat. Proto se vyplatí mít v kupní smlouvě prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti a sankci pro případ nepravdivosti.
Co s příslušenstvím dluhu
Časté je, že k jistině přibyly úroky z prodlení, smluvní pokuty nebo náklady soudního řízení. Zda tyto částky spadají pod § 1186 odst. 2, se nám nepodařilo spolehlivě ověřit — zákon o tom mlčí a jednoznačné judikatorní řešení jsme nedohledali. Tuto otázku nepovažujeme za postavenou najisto. V konkrétním sporu doporučujeme konzultaci s advokátem.
Zvláštní případ: dražba
Zde platí jiná pravidla a hodně záleží na tom, o jakou dražbu jde.
Nedobrovolná dražba: dluhy nepřecházejí. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 557/2019 ze dne 27. 7. 2020 dovodil, že § 1186 se týká výlučně převodu jednotky, tedy derivativního nabytí vlastnictví. Při nabytí příklepem v nedobrovolné dražbě jde o originární nabytí a ustanovení se neuplatní. Vydražitel tedy staré dluhy vůči SVJ nepřebírá.
Dobrovolná dražba: dluhy přecházejí. Pozdější rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 ze dne 20. 2. 2024 dospěl u veřejné dobrovolné dražby podle zákona č. 26/2000 Sb. k opačnému závěru. Soud argumentoval tím, že prodejní způsob si volí sám vlastník a nemůže jím obcházet zákonný režim přechodu dluhů.
Rozlišujte tedy, zda se draží z vůle vlastníka, nebo proti ní.
A co zástavní právo SVJ
Zákonné zástavní právo SVJ k jednotce dnes neexistuje. Starý zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) je v § 15 odst. 3 znal, občanský zákoník je ale nepřevzal. SVJ může mít zástavní právo jen smluvní, případně soudcovské z exekučního řízení.
Náhradou je přednostní postavení SVJ zavedené zákonem č. 291/2017 Sb. s účinností od 1. 12. 2017. Ten novelizoval občanský soudní řád, zákon o veřejných dražbách a insolvenční zákon tak, aby na pohledávky SVJ byla vyhrazena část výtěžku z prodeje jednotky. Podmínkou je, že SVJ pohledávku aktivně uplatní.
Checklist pro prodávajícího
Požádejte SVJ nebo správce o potvrzení podle § 1186 odst. 3 — písemně a s datem
Nechte si potvrzení vystavit k datu co nejbližšímu podpisu smlouvy
Potvrzení předejte kupujícímu prokazatelně, ideálně jako přílohu kupní smlouvy
Počítejte s tím, že za přešlé dluhy dál ručíte; nejčistší je dluh uhradit před prodejem, typicky z kupní ceny přes úschovu
Do smlouvy dejte, kdo hradí nedoplatek z vyúčtování za období před převodem
Checklist pro kupujícího
Vyžádejte si potvrzení SVJ; bez něj nepodepisujte
Nespoléhejte na katastr, dluhy vůči SVJ se tam nezapisují
Pokud SVJ nereaguje, požádejte o potvrzení sami a žádost si uschovejte — nečinnost SVJ hraje ve váš prospěch
Ověřte i výši dlouhodobé zálohy a plánované opravy; to nejsou dluhy, ale ovlivní vaše náklady
Do smlouvy dejte prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti a sankci za nepravdivost
Časté otázky
Přechází na kupujícího i dluh za nezaplacenou vodu a teplo?
Ano, pokud k převodu došlo 1. 7. 2020 nebo později a kupující dluh mohl zjistit. U převodů do 30. 6. 2020 přecházely jen dluhy na příspěvcích na správu domu (NS 26 Cdo 774/2019).
Můžeme se v kupní smlouvě dohodnout, že dluhy nepřejdou?
Vůči SVJ ne. Přechod nastává ze zákona. Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím upravuje jen jejich vzájemné vypořádání.
SVJ mi potvrzení odmítá vydat. Co s tím?
Požádejte písemně a žádost si uschovejte. Nevydá-li SVJ potvrzení bez zbytečného odkladu, uplatní se podle § 1186 odst. 3 domněnka, že jste dluhy zjistit nemohl.
Najdu dluhy vůči SVJ v katastru nemovitostí?
Ne. Katastr je nezobrazuje. Jediným spolehlivým zdrojem je potvrzení podle § 1186 odst. 3.
Koupil jsem byt v exekuční dražbě. Platím staré dluhy vůči SVJ?
U nedobrovolné dražby nikoli, jde o originární nabytí a § 1186 se neuplatní (NS 26 Cdo 557/2019). U veřejné dobrovolné dražby ale Nejvyšší soud dovodil opak (26 Cdo 3535/2022).
Dluh vůči SVJ nemusí prodej bytu zastavit. Ve většině případů se řeší přes úschovu kupní ceny. U družstevního bytu ale platí úplně jiná pravidla — popisujeme je v článku o prodeji družstevního bytu s dluhy.
Chcete-li si projít konkrétní situaci nezávazně, zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620.
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1186
Zákon č. 163/2020 Sb., novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020
Zákon č. 291/2017 Sb. — přednostní postavení pohledávek SVJ od 1. 12. 2017
Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 774/2019 ze dne 28. 7. 2020 — rozhodný okamžik převodu
U družstevního bytu neprodáváte nemovitost. Prodáváte družstevní podíl. Vlastníkem domu i bytu zůstává bytové družstvo. To není formalita. Mění to předmět smlouvy, okamžik nabytí, dohledatelnost zástav i to, kdo nakonec zaplatí staré dluhy.
Rozdíl je nejvýraznější právě u dluhů. U bytu v osobním vlastnictví má kupující zákonnou ochranu: dluhy na něj přejdou jen tehdy, pokud je měl a mohl zjistit. U družstevního podílu žádná taková podmínka není. Dluhy vůči družstvu přecházejí bez dalšího.
Co se vlastně převádí
Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu (§ 595 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, dále „ZOK“). Součástí těchto práv je nájem konkrétního družstevního bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy.
Převod je možný jen na osobu, která se podle zákona nebo stanov může stát členem družstva (§ 599 ZOK). U bytového družstva ale platí zvláštní pravidlo: „Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.“ (§ 736 odst. 1 ZOK)
Družstvo tedy nedává souhlas s převodem. Nemá právo veta. Může však ve stanovách určit podmínky členství — a ty musí nabyvatel splnit.
Právní účinky převodu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy (§ 601 odst. 2 ZOK). Do katastru nemovitostí se nic nezapisuje.
Dluhy vůči družstvu přecházejí automaticky
Tohle je jádro věci. Zákon je zde neobvykle konkrétní:
„Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.“ (§ 736 odst. 2 ZOK)
Všimněte si, co v textu chybí. Není zde žádná podmínka vědomosti. Zákon nezkoumá, zda nabyvatel o dluhu věděl. Nezkoumá, zda ho mohl zjistit. Nestanoví žádnou domněnku v jeho prospěch. Dluh přechází spolu s podílem.
Prakticky jde nejčastěji o:
nedoplatky na nájemném a zálohách na služby spojené s užíváním bytu
nedoplatky z vyúčtování za předchozí období
anuitu, tedy nesplacenou část dalšího členského vkladu, kterým se člen podílí na splácení úvěru družstva na pořízení nebo rekonstrukci domu
příspěvky do fondu oprav a další platby určené stanovami
Anuita zaslouží zvláštní pozornost. Není součástí kupní ceny podílu, ale reálně zvyšuje náklady nabyvatele. U starších domů už bývá splacena, u jiných zbývá i několik set tisíc korun.
Prodávající se však převodem zcela nezbaví odpovědnosti. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s družstevním podílem spojeny (§ 601 odst. 1 ZOK). Družstvo tak má dva dlužníky: nabyvatele jako hlavního a převodce jako ručitele.
Prodáváte družstevní byt a nevíte, jaké dluhy na podílu váznou? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Situaci s vámi projdeme bez závazku.
Družstevní byt versus byt v osobním vlastnictví
Kritérium
Družstevní byt
Byt v osobním vlastnictví
Předmět převodu
Družstevní podíl (§ 595 ZOK)
Jednotka jako nemovitá věc
Okamžik nabytí
Dnem doručení smlouvy družstvu (§ 601 odst. 2 ZOK)
Zápisem vlastnického práva do katastru
Dohledatelnost zástav
Zápis do veřejného rejstříku (§ 1322 OZ); členové se běžně nezapisují
Veřejně v katastru nemovitostí
Přechod dluhů
Všechny dluhy vůči družstvu, bez podmínky vědomosti (§ 736 odst. 2 ZOK)
Jen dluhy, které nabyvatel měl a mohl zjistit (§ 1186 odst. 2 OZ)
Ochrana nabyvatele
Zákon žádnou domněnku nestanoví
Domněnka ve prospěch nabyvatele, nevydá-li správce potvrzení (§ 1186 odst. 3 OZ)
Souhlas s převodem
Nevyžaduje se; převoditelnost nelze omezit (§ 736 odst. 1 ZOK)
Nevyžaduje se
Exekuce
Postižení podílu, prodej v dražbě (§ 320aa a § 320ab o. s. ř.)
Výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci
Srovnání s § 1186 občanského zákoníku ukazuje rozdíl nejostřeji. U jednotky přecházejí dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu jen tehdy, „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“. A pokud správce nevydá potvrzení o dluzích bez zbytečného odkladu, ač o něj byl požádán, má se za to, že nabyvatel dluhy zjistit nemohl. Kupující je tedy chráněn i tehdy, když někdo jiný selže. Podrobně to rozebíráme v článku o dluhu vůči SVJ.
U družstevního podílu tento záchranný mechanismus neexistuje. Nabyvatel se musí chránit sám — smlouvou a vlastní prověrkou.
Proč se zástavy a exekuce u družstevního podílu nedají veřejně dohledat
Družstevní podíl není nemovitá věc. Do katastru nemovitostí se proto nezapisuje. V katastru najdete pouze dům a pozemek a jako vlastníka bytové družstvo.
Zástavní právo k podílu přitom vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ve kterém je korporace zapsána (§ 1322 odst. 1 OZ). Zastavit podíl lze za stejných podmínek, za jakých jej lze převést, ledaže zastavení zakáží nebo omezí stanovy (§ 1320 odst. 1 OZ).
Potíž je praktická. Členové bytových družstev a jejich podíly se do obchodního rejstříku běžně nezapisují. Vrchní soud v Praze proto v usnesení sp. zn. 14 Cmo 354/2014 dovodil, že má-li být zapsáno zástavní právo k družstevnímu podílu, musí být současně zapsán i člen družstva a zastavovaný podíl.
Důsledek pro praxi: neexistuje jeden veřejný rejstřík, kde si stav družstevního podílu ověříte tak snadno jako list vlastnictví. Informace jsou roztroušené mezi obchodní rejstřík, evidenci samotného družstva, centrální evidenci exekucí a insolvenční rejstřík.
Exekuce na družstevní podíl
Družstevní podíl je postižitelný v exekuci jako jiné majetkové právo.
V nařízení výkonu rozhodnutí soud zakáže povinnému podíl převádět nebo zatěžovat a zakáže družstvu udělit k převodu či zatížení souhlas, je-li vyžadován (§ 320aa o. s. ř.). Povinný má povinnost do 15 dnů oznámit soudu, zda podíl nabyl jako substituční jmění.
Je-li podíl neomezeně převoditelný, prodá se po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí v dražbě (§ 320ab odst. 1 o. s. ř.). Cenu určí soud na základě znaleckého posudku, přičemž družstvo má povinnost poskytnout podklady. Vydražitel se stává členem družstva namísto povinného.
Nepodaří-li se podíl prodat ani v opakované dražbě, nebo není-li převoditelný, postihuje výkon rozhodnutí pohledávku z práva na vypořádání.
Pro prodávajícího z toho plyne jedno: jakmile je exekuce nařízena a podíl postižen, volný prodej už není možný. Řešit situaci je proto potřeba dřív, než exekuce dojde do této fáze.
Co si vyžádat před prodejem
Aktuální potvrzení družstva o stavu dluhů — nájemné, zálohy, vyúčtování, fond oprav, k datu co nejblíže podpisu smlouvy
Vyčíslení anuity — zbývající jistina, výše splátky, datum doplacení
Platné stanovy družstva — podmínky členství, případná omezení zastavení podílu, postup při převodu
Výpis z obchodního rejstříku družstva — zda u vašeho podílu není zapsáno zástavní právo nebo zákaz zatížení
Výpis z centrální evidence exekucí a z insolvenčního rejstříku na osobu převodce
Poslední vyúčtování služeb a doklad o jeho vypořádání
Potvrzení o splacení základního a dalšího členského vkladu
Zápis o předání bytu a stav měřidel
Doporučení: dluhy vypořádejte ještě před podpisem, nebo je výslovně promítněte do kupní ceny a do smlouvy. Ručení převodce podle § 601 odst. 1 ZOK trvá i po převodu — nevyřešený dluh se k vám může vrátit.
Potřebujete prodat rychle a s jistotou, že se dluhy vypořádají? Ozvěte se na 800 720 620. Hovor je bezplatný a k ničemu vás nezavazuje.
Časté otázky
Přejdou dluhy na kupujícího, i když o nich nevěděl?
Ano. § 736 odst. 2 ZOK přechod dluhů vůči bytovému družstvu neváže na vědomost nabyvatele. Na rozdíl od § 1186 odst. 2 OZ zde není podmínka „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit“ ani domněnka ve prospěch nabyvatele.
Ručí prodávající i po převodu?
Ano. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s podílem spojeny (§ 601 odst. 1 ZOK). Družstvo se tedy může obrátit i na něj.
Musí družstvo s převodem souhlasit?
Ne. Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena (§ 736 odst. 1 ZOK). Podmínky členství ve stanovách však musí být splněny.
Kdy je převod účinný vůči družstvu?
Dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy (§ 601 odst. 2 ZOK).
Lze družstevní byt prodat, když na podílu vázne exekuce?
Volným prodejem zpravidla ne. Soud v nařízení výkonu rozhodnutí povinnému zakáže podíl převádět i zatěžovat (§ 320aa o. s. ř.) a podíl se následně prodává v dražbě (§ 320ab o. s. ř.). Prostor pro dohodu existuje jen dříve, dokud k postižení podílu nedošlo.
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích — § 595, § 599, § 601, § 736
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1186, § 1320, § 1322
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád — § 320aa, § 320ab
Usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 14 Cmo 354/2014 — zápis zástavního práva k družstevnímu podílu
Existují dvě odlišné cesty, jak z nemovitosti získat peníze a zároveň v ní dál bydlet. První je prodej se současným zřízením věcného břemene dožití. Druhá je zpětný leasing, tedy prodej s nájemní smlouvou a s možností nemovitost později odkoupit zpět.
Zvenčí vypadají podobně. Právně jde o dvě zcela jiné konstrukce s jinými riziky a jiným koncem příběhu. Věcné břemeno je trvalé řešení pro člověka, který už nemovitost nepotřebuje získat zpět. Zpětný leasing je dočasné řešení pro člověka, který ji získat zpět chce.
Tenhle text obě varianty srovnává férově. U některých situací vychází lépe věcné břemeno, i když je nenabízíme.
Co je věcné břemeno dožití
V občanském zákoníku pojem „věcné břemeno dožití“ nenajdete. Jde o hovorové označení pro služebnost, obvykle služebnost bytu podle § 1297 a § 1298 zákona č. 89/2012 Sb.
Podstata je popsána v § 1257 odst. 1: služebnost postihuje vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Vlastník tedy nemovitost vlastní, ale musí strpět, že v ní bydlí někdo jiný.
Podle § 1297 platí, že je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Vlastník si přitom podle § 1298 zachovává právo volně nakládat s částmi domu, na které se služebnost nevztahuje.
Jak vzniká a jak se zapisuje
Služebnost se podle § 1260 nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. U nemovitostí zapsaných v katastru je klíčový § 1262 odst. 1: právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu.
Všechna věcná práva se do katastru zapisují vkladem. Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Do doby zápisu služebnost jako věcné právo neexistuje, byť je smlouva podepsaná.
Pozor na pořadí. Podle § 982 odst. 1 rozhoduje pro pořadí věcných práv doba podání návrhu na zápis. Věcné břemeno zapsané až po zástavním právu banky je v pořadí za ním.
Co znamená pro dalšího vlastníka
Tady je hlavní síla věcného břemene. Podle § 1107 odst. 1 přejímá nabyvatel závady, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Prodá-li tedy kupující nemovitost dál, nový majitel břemeno přebírá.
Doplňuje to § 980 odst. 1: je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Nikdo nemůže tvrdit, že o vašem bydlení nevěděl.
Osobní služebnost podle § 1302 odst. 1 zaniká smrtí oprávněné osoby. Právo je tedy vázané na vás, nikoli na vaše dědice, ledaže se sjednalo jinak.
Jak se oceňuje a jak snižuje hodnotu
Ocenění řeší § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním doby trvání. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li cenu zjistit, oceňuje se právo částkou 10 000 Kč.
To je ale ocenění pro daňové a úřední účely. Tržní dopad je jiná věc. Kupující přebírá nemovitost, kterou nemůže užívat ani pronajmout po neurčitě dlouhou dobu. Podle toho také kalkuluje cenu. Počítejte s tím, že vyplacená částka bude výrazně nižší než cena nezatíženého bytu.
Lze věcné břemeno zrušit
Ano, ale ne jednostranně.
Dohodou stran ho lze zrušit výmazem z veřejného seznamu podle § 1300 odst. 1. Bez dohody rozhoduje soud. Podle § 1299 odst. 2 platí, že při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněného se může vlastník domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.
Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 155/2018 dovodil, že návrh na zrušení služebnosti může podat i oprávněný, nikoli pouze vlastník služebné věci. To se v praxi využívá tam, kde se vztahy mezi stranami zásadně zhoršily.
Výměnek: příbuzný institut
Výměnek podle § 2707 a násl. je něco víc než bydlení. Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou.
Zapisuje se jako reálné břemeno. Podle § 2708 odst. 1 platí, že nezřekne-li se výměnkář zápisu, lze zapsat vlastnické právo nabyvatele jen současně se zápisem výměnku. Součástí výměnku bývají i pomocné úkony v nemoci nebo nouzi podle § 2709. Změní-li se poměry tak, že plnění nelze spravedlivě žádat, může soud podle § 2710 nahradit naturální plnění peněžitým důchodem.
Výměnek nelze postoupit (§ 2713) a nepřechází na dědice výměnkáře (§ 2714). Používá se hlavně u rodinných převodů mezi příbuznými, ne u prodeje investorovi.
Daňové dopady
Bezúplatné zřízení věcného břemene je u fyzické osoby bezúplatným příjmem podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. Oceňuje se podle výše popsaného § 16b.
Osvobození řeší § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Osvobozen je bezúplatný příjem od příbuzného v linii přímé a od vyjmenovaných příbuzných v linii vedlejší. U příležitostných bezúplatných příjmů platí limit 50 000 Kč za zdaňovací období od téhož poplatníka.
Samotný prodej nemovitosti se posuzuje samostatně podle § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) zákona o daních z příjmů, tedy podle bydliště nebo časového testu. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.
Nevíte, která cesta odpovídá vaší situaci? Můžete nám zavolat na bezplatnou linku 800 720 620. Řekneme vám i to, když je pro vás vhodnější varianta, kterou nenabízíme.
Co je zpětný leasing
Zpětný leasing stojí na třech dokumentech. Nemovitost prodáte kupní smlouvou. Současně uzavřete nájemní smlouvu a bydlíte dál jako nájemce. Třetím prvkem je právo nemovitost odkoupit zpět, obvykle formou smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo předkupního práva.
Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné podle § 2144 odst. 1, opravňuje předkupníka domáhat se svého práva i vůči nástupci druhé strany. Zapisuje se do katastru vkladem, stejně jako služebnost.
Rozdíl proti věcnému břemeni je zásadní. Vaše bydlení není věcné právo, ale nájem. Za to platíte nájemné. Výměnou máte cestu zpět k vlastnictví, kterou věcné břemeno nenabízí. Podrobnou mechaniku popisujeme na úvodní stránce a v kalkulačce.
Srovnávací tabulka
Kritérium
Věcné břemeno dožití
Zpětný leasing
Vlastnictví po transakci
Kupující; vy máte věcné právo užívání
Poskytovatel; vy jste nájemce
Možnost získat nemovitost zpět
Zpravidla žádná
Ano, zpětný odkup je smyslem konstrukce
Získaná částka
Nižší; kupující kalkuluje neurčitě dlouhé omezení
Vyšší; nemovitost není zatížena doživotním právem
Průběžné náklady
Zpravidla jen provoz a energie, podle smlouvy
Nájemné a provoz; při odkupu kupní cena
Ochrana bydlení
Silná, věcné právo zapsané v katastru, § 1107
Smluvní, závisí na kvalitě nájemní smlouvy
Hlavní riziko
Nevratnost; cesta zpět prakticky neexistuje
Neschopnost platit nájemné nebo odkoupit ve lhůtě
Zápis v katastru
Vklad služebnosti, poplatek 2 000 Kč
Vklad vlastnictví, případně předkupního práva
Daně
Bezúplatné zřízení je příjem dle § 10 ZDP; prodej dle § 4 ZDP
Prodej dle § 4 ZDP
Komu vyhovuje
Senior bez potřeby majetek vrátit
Člověk s dočasným výpadkem příjmu a plánem, jak se vrátit
Kdy je lepší věcné břemeno
Řekněme to rovnou. Pro seniora, který nepotřebuje nemovitost získat zpět, bývá věcné břemeno dožití vhodnější než zpětný leasing.
Důvody jsou tři.
Ochrana bydlení je silnější. Věcné právo zapsané v katastru přechází podle § 1107 odst. 1 na každého dalšího nabyvatele. Nájem takovou jistotu nedává v plné míře.
Nejsou tu měsíční splátky. U zpětného leasingu platíte nájemné každý měsíc. Nezaplacené nájemné je důvod k výpovědi. U věcného břemene tenhle tlak odpadá.
Není tu časový limit. Zpětný leasing má lhůtu na odkup. Když ji nestihnete, přijdete o možnost návratu. Věcné břemeno žádnou lhůtu nemá a podle § 1302 odst. 1 trvá do smrti oprávněné osoby.
Typický profil: člověk v důchodovém věku, bez dětí, které by o nemovitost stály, s potřebou jednorázově získat peníze. Tomu doporučujeme věcné břemeno.
Kdy je lepší zpětný leasing
Zpětný leasing dává smysl tam, kde je situace dočasná.
Máte exekuci nebo dluh, který lze vyplatit a uzavřít. Máte reálný plán, jak se během několika let dostat zpět k financování od banky. Nemovitost chcete zachovat pro sebe nebo pro děti.
Rozdíl je také ve vyplacené částce. Nemovitost zatížená doživotním právem je pro kupujícího méně likvidní a méně hodnotná. Bez tohoto zatížení dostanete zpravidla víc peněz.
Zpětný leasing také funguje u lidí v produktivním věku. Věcné břemeno dožití u čtyřicátníka znamená, že se hodnota nemovitosti sníží o desítky let omezení a zároveň se navždy vzdáváte vlastnictví.
Na co si dát pozor u obou
Exekuce a pořadí zápisů. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem. Zřízení věcného břemene je nakládáním s majetkem. Takové jednání je relativně neplatné a neplatnost může namítnout exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel. U zákazu podle § 47 odst. 6 exekučního řádu je neplatnost absolutní. Zřídit věcné břemeno na nemovitosti v exekuci tedy nelze bez rizika, že celý úkon padne.
Co udělá dražba. Podle § 336l odst. 5 občanského soudního řádu zaniká dnem, kdy se vydražitel stane vlastníkem, právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek i nájemní a pachtovní právo. Existují výjimky, mezi něž patří věcné břemeno bydlení, výměnek zahrnující právo bydlení a nájem bytu. Detaily jsou zde zásadní. Nechte si je posoudit před podpisem, ne po něm.
Rozsah práva. Podle § 1258 platí, že není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti, a není-li ani ta, platí, že rozsah je spíše menší než větší. Smlouva proto musí přesně popsat, které místnosti užíváte, kdo platí energie, kdo opravy a kdo pojištění.
Nevratnost. Věcné břemeno lze bez dohody zrušit jen soudem podle § 1299 odst. 2, a to při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr. To není běžná situace. Berte věcné břemeno jako rozhodnutí na celý život.
Ověření druhé strany. U obou variant si prověřte kupujícího v katastru, v insolvenčním rejstříku a v obchodním rejstříku. Smlouvu si nechte posoudit vlastním právníkem, ne právníkem protistrany.
Časté dotazy
Zůstane věcné břemeno v platnosti, když nový majitel byt prodá dál?
Ano, pokud je zapsáno v katastru. Podle § 1107 odst. 1 občanského zákoníku nabyvatel přejímá závady, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Zároveň podle § 980 odst. 1 nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje. Nový vlastník tedy nemůže tvrdit, že o vašem právu nevěděl, a musí je respektovat.
Můžu si věcné břemeno později rozmyslet a zrušit ho?
Dohodou s vlastníkem ano, a to výmazem z veřejného seznamu podle § 1300 odst. 1. Jednostranně to nejde. Bez dohody rozhoduje soud podle § 1299 odst. 2, který služebnost omezí nebo zruší jen při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr, a to za přiměřenou náhradu. Počítejte proto s nevratností.
O kolik věcné břemeno sníží cenu nemovitosti?
Pro úřední účely se podle § 16b zákona o oceňování majetku doživotní právo oceňuje desetinásobkem ročního užitku. Tržní realita bývá přísnější. Kupující kalkuluje s tím, že nemovitost nemůže po neurčitou dobu užívat ani pronajmout. Konkrétní sleva závisí na věku oprávněného, lokalitě a rozsahu práva.
Lze zřídit věcné břemeno na nemovitosti v exekuci?
Prakticky ne. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem. Zřízení věcného břemene je takovým nakládáním a je relativně neplatné. Neplatnost může namítnout exekutor nebo věřitel. U zákazu podle § 47 odst. 6 je neplatnost dokonce absolutní.
Platí se z věcného břemene daň?
Bezúplatně zřízené věcné břemeno je bezúplatným příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů a oceňuje se podle § 16b zákona o oceňování majetku. Osvobození podle § 10 odst. 3 písm. c) se týká příjmů od příbuzných v linii přímé a dalších vyjmenovaných osob. Prodej nemovitosti se posuzuje zvlášť podle § 4 zákona o daních z příjmů.
Chcete-li si obě varianty projít na konkrétních číslech své nemovitosti, zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Konzultace je nezávazná a nekončí nutně naší nabídkou.
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 980 až 984, § 1107, § 1257 až 1302, § 2144, § 2707 až 2715
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku — § 16b
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 4, § 10
Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád — § 44a, § 47
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád — § 336l odst. 5
Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 155/2018 — zrušení služebnosti na návrh oprávněného
