U zpětného leasingu se z tržní hodnoty bytu odvozuje skoro všechno: kolik dostanete při výkupu, kolik budete platit za nájem a za kolik si byt později koupíte zpět. Přitom „tržní hodnota“ není jedno číslo. Záleží na tom, kdo ji určil, k jakému účelu a jakou metodou.
Proč na ocenění tolik záleží
Když se výkupní cena počítá jako procento z tržní hodnoty, promítne se každá chyba v ocenění do všeho dalšího. Byt oceněný o deset procent níž znamená nižší výplatu hned na začátku. Jak se z výkupní ceny odvozují náklady, rozebíráme na stránce Kolik stojí zpětný leasing.
Proto má smysl vědět, jaké druhy ocenění existují a co od kterého čekat.
Odhad realitní kanceláře
Makléř porovná váš byt s podobnými byty v okolí a řekne, za kolik by se dal prodat. Bývá zdarma a rychlý.
- Výhoda: makléř zná místní trh a vidí, co se reálně prodává.
- Slabina: není nezávislý. Když chce získat zakázku, může mít sklon cenu nadsadit — a když chce rychle prodat, podsadit.
- K čemu se hodí: k první orientaci, ne jako podklad pro smlouvu.
Bankovní odhad
Když banka poskytuje úvěr zajištěný nemovitostí, nechá ji ocenit svým odhadcem. Zajímá ji, kolik by za nemovitost dostala, kdyby ji musela prodat.
- Výhoda: vychází z metodiky, kterou banka používá pro zástavu.
- Slabina: bývá opatrný. Bance jde o jistotu, ne o nejvyšší možnou cenu.
- K čemu se hodí: k představě, kolik by na byt půjčila banka — což je dobré vědět, když uvažujete o pozdějším odkupu na hypotéku.
Znalecký posudek
Znalecký posudek zpracovává znalec zapsaný v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti. Posudek má předepsané náležitosti včetně znalecké doložky a znalec za jeho správnost odpovídá.
- Výhoda: nejvyšší váha. Používá se před soudy, v exekucích, v dědických řízeních a všude, kde je potřeba cenu doložit.
- Slabina: stojí peníze a čas. A i znalecký posudek je jen tak dobrý, jak dobré jsou podklady, se kterými znalec pracoval.
- K čemu se hodí: jako podklad pro smlouvu, u které jde o hodně peněz.
Cena obvyklá není cena zjištěná. Posudek může obsahovat cenu obvyklou, tedy tu, za kterou se podobné byty v místě skutečně prodávají, nebo cenu zjištěnou podle cenového předpisu. Ta druhá se počítá podle vyhlášky a od tržní ceny se může výrazně lišit. Pro výkup vás zajímá cena obvyklá.
Na co se ptát, když vám někdo nabízí výkup
- Kdo ocenění objednal a kdo ho platí? Posudek objednaný kupujícím a placený z vaší výkupní ceny si zaslouží zvlášť pozorné čtení.
- Jakou cenu posudek uvádí? Obvyklou, nebo zjištěnou?
- S jakými byty znalec srovnával? Mají být podobné velikostí, stavem i lokalitou — a mají to být skutečné prodeje, ne ceny z inzerátů.
- Viděl znalec byt uvnitř? Posudek bez prohlídky vychází jen z dokumentů a stav bytu odhaduje.
- Můžete si nechat udělat vlastní ocenění a porovnat je? U férové nabídky to nevadí.
Nízké ocenění je jedno ze tří hlavních rizik zpětného leasingu. Ostatní dvě a jak se jim bránit, popisujeme na stránce Rizika zpětného leasingu.
Ocenění v exekuci a v dražbě
Pokud už na bytě běží exekuce, určuje cenu pro dražbu znalec, kterého ustanoví exekutor, a exekutor pak vydá usnesení o ceně. Proti němu se lze bránit ve lhůtě, která běží od doručení — a je to jedna z mála příležitostí, jak ovlivnit, za kolik se byt v dražbě bude prodávat. Co v dražební vyhlášce hledat, rozebíráme v článku Dražební vyhláška: jak ji číst.
Shrnutí
- Odhad makléře — rychlá orientace, ne podklad pro smlouvu.
- Bankovní odhad — opatrný, užitečný pro představu o budoucí hypotéce.
- Znalecký posudek — nejvyšší váha, ale čtěte, kdo ho objednal a jakou cenu uvádí.
Chcete si orientačně spočítat výkupní cenu a nájem z hodnoty, kterou u svého bytu čekáte? Zkuste nezávazný výpočet, nebo zavolejte na 800 720 620.
Napsat komentář