Existují dvě odlišné cesty, jak z nemovitosti získat peníze a zároveň v ní dál bydlet. První je prodej se současným zřízením věcného břemene dožití. Druhá je zpětný leasing, tedy prodej s nájemní smlouvou a s možností nemovitost později odkoupit zpět.
Zvenčí vypadají podobně. Právně jde o dvě zcela jiné konstrukce s jinými riziky a jiným koncem příběhu. Věcné břemeno je trvalé řešení pro člověka, který už nemovitost nepotřebuje získat zpět. Zpětný leasing je dočasné řešení pro člověka, který ji získat zpět chce.
Tenhle text obě varianty srovnává férově. U některých situací vychází lépe věcné břemeno, i když je nenabízíme.
Co je věcné břemeno dožití
V občanském zákoníku pojem „věcné břemeno dožití“ nenajdete. Jde o hovorové označení pro služebnost, obvykle služebnost bytu podle § 1297 a § 1298 zákona č. 89/2012 Sb.
Podstata je popsána v § 1257 odst. 1: služebnost postihuje vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Vlastník tedy nemovitost vlastní, ale musí strpět, že v ní bydlí někdo jiný.
Podle § 1297 platí, že je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Vlastník si přitom podle § 1298 zachovává právo volně nakládat s částmi domu, na které se služebnost nevztahuje.
Jak vzniká a jak se zapisuje
Služebnost se podle § 1260 nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. U nemovitostí zapsaných v katastru je klíčový § 1262 odst. 1: právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu.
Všechna věcná práva se do katastru zapisují vkladem. Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Do doby zápisu služebnost jako věcné právo neexistuje, byť je smlouva podepsaná.
Pozor na pořadí. Podle § 982 odst. 1 rozhoduje pro pořadí věcných práv doba podání návrhu na zápis. Věcné břemeno zapsané až po zástavním právu banky je v pořadí za ním.
Co znamená pro dalšího vlastníka
Tady je hlavní síla věcného břemene. Podle § 1107 odst. 1 přejímá nabyvatel závady, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Prodá-li tedy kupující nemovitost dál, nový majitel břemeno přebírá.
Doplňuje to § 980 odst. 1: je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Nikdo nemůže tvrdit, že o vašem bydlení nevěděl.
Osobní služebnost podle § 1302 odst. 1 zaniká smrtí oprávněné osoby. Právo je tedy vázané na vás, nikoli na vaše dědice, ledaže se sjednalo jinak.
Jak se oceňuje a jak snižuje hodnotu
Ocenění řeší § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním doby trvání. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li cenu zjistit, oceňuje se právo částkou 10 000 Kč.
To je ale ocenění pro daňové a úřední účely. Tržní dopad je jiná věc. Kupující přebírá nemovitost, kterou nemůže užívat ani pronajmout po neurčitě dlouhou dobu. Podle toho také kalkuluje cenu. Počítejte s tím, že vyplacená částka bude výrazně nižší než cena nezatíženého bytu.
Lze věcné břemeno zrušit
Ano, ale ne jednostranně.
Dohodou stran ho lze zrušit výmazem z veřejného seznamu podle § 1300 odst. 1. Bez dohody rozhoduje soud. Podle § 1299 odst. 2 platí, že při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněného se může vlastník domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.
Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 155/2018 dovodil, že návrh na zrušení služebnosti může podat i oprávněný, nikoli pouze vlastník služebné věci. To se v praxi využívá tam, kde se vztahy mezi stranami zásadně zhoršily.
Výměnek: příbuzný institut
Výměnek podle § 2707 a násl. je něco víc než bydlení. Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou.
Zapisuje se jako reálné břemeno. Podle § 2708 odst. 1 platí, že nezřekne-li se výměnkář zápisu, lze zapsat vlastnické právo nabyvatele jen současně se zápisem výměnku. Součástí výměnku bývají i pomocné úkony v nemoci nebo nouzi podle § 2709. Změní-li se poměry tak, že plnění nelze spravedlivě žádat, může soud podle § 2710 nahradit naturální plnění peněžitým důchodem.
Výměnek nelze postoupit (§ 2713) a nepřechází na dědice výměnkáře (§ 2714). Používá se hlavně u rodinných převodů mezi příbuznými, ne u prodeje investorovi.
Daňové dopady
Bezúplatné zřízení věcného břemene je u fyzické osoby bezúplatným příjmem podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. Oceňuje se podle výše popsaného § 16b.
Osvobození řeší § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Osvobozen je bezúplatný příjem od příbuzného v linii přímé a od vyjmenovaných příbuzných v linii vedlejší. U příležitostných bezúplatných příjmů platí limit 50 000 Kč za zdaňovací období od téhož poplatníka.
Samotný prodej nemovitosti se posuzuje samostatně podle § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) zákona o daních z příjmů, tedy podle bydliště nebo časového testu. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.
Nevíte, která cesta odpovídá vaší situaci? Můžete nám zavolat na bezplatnou linku 800 720 620. Řekneme vám i to, když je pro vás vhodnější varianta, kterou nenabízíme.
Co je zpětný leasing
Zpětný leasing stojí na třech dokumentech. Nemovitost prodáte kupní smlouvou. Současně uzavřete nájemní smlouvu a bydlíte dál jako nájemce. Třetím prvkem je právo nemovitost odkoupit zpět, obvykle formou smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo předkupního práva.
Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné podle § 2144 odst. 1, opravňuje předkupníka domáhat se svého práva i vůči nástupci druhé strany. Zapisuje se do katastru vkladem, stejně jako služebnost.
Rozdíl proti věcnému břemeni je zásadní. Vaše bydlení není věcné právo, ale nájem. Za to platíte nájemné. Výměnou máte cestu zpět k vlastnictví, kterou věcné břemeno nenabízí. Podrobnou mechaniku popisujeme na úvodní stránce a v kalkulačce.
Srovnávací tabulka
| Kritérium | Věcné břemeno dožití | Zpětný leasing |
|---|---|---|
| Vlastnictví po transakci | Kupující; vy máte věcné právo užívání | Poskytovatel; vy jste nájemce |
| Možnost získat nemovitost zpět | Zpravidla žádná | Ano, zpětný odkup je smyslem konstrukce |
| Získaná částka | Nižší; kupující kalkuluje neurčitě dlouhé omezení | Vyšší; nemovitost není zatížena doživotním právem |
| Průběžné náklady | Zpravidla jen provoz a energie, podle smlouvy | Nájemné a provoz; při odkupu kupní cena |
| Ochrana bydlení | Silná, věcné právo zapsané v katastru, § 1107 | Smluvní, závisí na kvalitě nájemní smlouvy |
| Hlavní riziko | Nevratnost; cesta zpět prakticky neexistuje | Neschopnost platit nájemné nebo odkoupit ve lhůtě |
| Zápis v katastru | Vklad služebnosti, poplatek 2 000 Kč | Vklad vlastnictví, případně předkupního práva |
| Daně | Bezúplatné zřízení je příjem dle § 10 ZDP; prodej dle § 4 ZDP | Prodej dle § 4 ZDP |
| Komu vyhovuje | Senior bez potřeby majetek vrátit | Člověk s dočasným výpadkem příjmu a plánem, jak se vrátit |
Kdy je lepší věcné břemeno
Řekněme to rovnou. Pro seniora, který nepotřebuje nemovitost získat zpět, bývá věcné břemeno dožití vhodnější než zpětný leasing.
Důvody jsou tři.
Ochrana bydlení je silnější. Věcné právo zapsané v katastru přechází podle § 1107 odst. 1 na každého dalšího nabyvatele. Nájem takovou jistotu nedává v plné míře.
Nejsou tu měsíční splátky. U zpětného leasingu platíte nájemné každý měsíc. Nezaplacené nájemné je důvod k výpovědi. U věcného břemene tenhle tlak odpadá.
Není tu časový limit. Zpětný leasing má lhůtu na odkup. Když ji nestihnete, přijdete o možnost návratu. Věcné břemeno žádnou lhůtu nemá a podle § 1302 odst. 1 trvá do smrti oprávněné osoby.
Typický profil: člověk v důchodovém věku, bez dětí, které by o nemovitost stály, s potřebou jednorázově získat peníze. Tomu doporučujeme věcné břemeno.
Kdy je lepší zpětný leasing
Zpětný leasing dává smysl tam, kde je situace dočasná.
Máte exekuci nebo dluh, který lze vyplatit a uzavřít. Máte reálný plán, jak se během několika let dostat zpět k financování od banky. Nemovitost chcete zachovat pro sebe nebo pro děti.
Rozdíl je také ve vyplacené částce. Nemovitost zatížená doživotním právem je pro kupujícího méně likvidní a méně hodnotná. Bez tohoto zatížení dostanete zpravidla víc peněz.
Zpětný leasing také funguje u lidí v produktivním věku. Věcné břemeno dožití u čtyřicátníka znamená, že se hodnota nemovitosti sníží o desítky let omezení a zároveň se navždy vzdáváte vlastnictví.
Na co si dát pozor u obou
Exekuce a pořadí zápisů. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem. Zřízení věcného břemene je nakládáním s majetkem. Takové jednání je relativně neplatné a neplatnost může namítnout exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel. U zákazu podle § 47 odst. 6 exekučního řádu je neplatnost absolutní. Zřídit věcné břemeno na nemovitosti v exekuci tedy nelze bez rizika, že celý úkon padne.
Co udělá dražba. Podle § 336l odst. 5 občanského soudního řádu zaniká dnem, kdy se vydražitel stane vlastníkem, právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek i nájemní a pachtovní právo. Existují výjimky, mezi něž patří věcné břemeno bydlení, výměnek zahrnující právo bydlení a nájem bytu. Detaily jsou zde zásadní. Nechte si je posoudit před podpisem, ne po něm.
Rozsah práva. Podle § 1258 platí, že není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti, a není-li ani ta, platí, že rozsah je spíše menší než větší. Smlouva proto musí přesně popsat, které místnosti užíváte, kdo platí energie, kdo opravy a kdo pojištění.
Nevratnost. Věcné břemeno lze bez dohody zrušit jen soudem podle § 1299 odst. 2, a to při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr. To není běžná situace. Berte věcné břemeno jako rozhodnutí na celý život.
Ověření druhé strany. U obou variant si prověřte kupujícího v katastru, v insolvenčním rejstříku a v obchodním rejstříku. Smlouvu si nechte posoudit vlastním právníkem, ne právníkem protistrany.
Časté dotazy
Zůstane věcné břemeno v platnosti, když nový majitel byt prodá dál?
Ano, pokud je zapsáno v katastru. Podle § 1107 odst. 1 občanského zákoníku nabyvatel přejímá závady, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Zároveň podle § 980 odst. 1 nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje. Nový vlastník tedy nemůže tvrdit, že o vašem právu nevěděl, a musí je respektovat.
Můžu si věcné břemeno později rozmyslet a zrušit ho?
Dohodou s vlastníkem ano, a to výmazem z veřejného seznamu podle § 1300 odst. 1. Jednostranně to nejde. Bez dohody rozhoduje soud podle § 1299 odst. 2, který služebnost omezí nebo zruší jen při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr, a to za přiměřenou náhradu. Počítejte proto s nevratností.
O kolik věcné břemeno sníží cenu nemovitosti?
Pro úřední účely se podle § 16b zákona o oceňování majetku doživotní právo oceňuje desetinásobkem ročního užitku. Tržní realita bývá přísnější. Kupující kalkuluje s tím, že nemovitost nemůže po neurčitou dobu užívat ani pronajmout. Konkrétní sleva závisí na věku oprávněného, lokalitě a rozsahu práva.
Lze zřídit věcné břemeno na nemovitosti v exekuci?
Prakticky ne. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu nesmí povinný po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem. Zřízení věcného břemene je takovým nakládáním a je relativně neplatné. Neplatnost může namítnout exekutor nebo věřitel. U zákazu podle § 47 odst. 6 je neplatnost dokonce absolutní.
Platí se z věcného břemene daň?
Bezúplatně zřízené věcné břemeno je bezúplatným příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů a oceňuje se podle § 16b zákona o oceňování majetku. Osvobození podle § 10 odst. 3 písm. c) se týká příjmů od příbuzných v linii přímé a dalších vyjmenovaných osob. Prodej nemovitosti se posuzuje zvlášť podle § 4 zákona o daních z příjmů.
Chcete-li si obě varianty projít na konkrétních číslech své nemovitosti, zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Konzultace je nezávazná a nekončí nutně naší nabídkou.
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 980 až 984, § 1107, § 1257 až 1302, § 2144, § 2707 až 2715
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku — § 16b
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 4, § 10
- Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád — § 44a, § 47
- Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád — § 336l odst. 5
- Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 155/2018 — zrušení služebnosti na návrh oprávněného
- ČÚZK — Věcné břemeno v katastru nemovitostí
- Ministerstvo financí — Komentář k oceňování věcných břemen
- Ministerstvo spravedlnosti — Prodej nemovitých věcí v exekuci
- epravo.cz — Zrušení věcného břemene doživotního užívání na návrh oprávněného