Dražební vyhláška vypadá jako konec. Ve skutečnosti je to dokument, který vám sděluje, kolik času vám zbývá. Zákon totiž stanoví, že dražební jednání soud nařídí nejméně 30 dnů po dni vydání dražební vyhlášky (§ 336d odst. 2 o. s. ř.). To je zákonné minimum. V praxi bývá odstup delší.
Třicet dnů je málo na vyjednávání a hodně na rozhodnutí. Následující text popisuje, v jaké fázi se můžete nacházet, co v ní ještě jde udělat a jaké lhůty se počítají. U každé možnosti uvádíme i její slabá místa.
První věc, kterou udělejte
Najděte v dražební vyhlášce datum a čas dražebního jednání. Vyhláška musí obsahovat datum, čas a místo dražebního jednání a výši nejnižšího podání. Tento údaj je vaším rozpočtem času.
Vyhlášku hledejte na úřední desce exekutora, na Portálu dražeb a v Centrální evidenci exekucí. Zapište si spisovou značku exekuce a kontakt na exekutorský úřad. Bez spisové značky se nedomluvíte s nikým.
Druhý údaj, který si zjistěte, je celková výše vymáhaných pohledávek. Rozhoduje o tom, které z níže popsaných možností pro vás vůbec připadají v úvahu.
V jaké jste fázi
Exekuce prodejem nemovitosti má několik kroků. Každý dává jiný manévrovací prostor.
Vyrozumění o zahájení exekuce
Nejlepší okamžik. Součástí vyrozumění je výzva ke splnění vymáhané povinnosti podle § 46 odst. 6 exekučního řádu. Pokud v této fázi uhradíte vymáhaný nárok a zálohu na snížené náklady, exekuce končí bez dražby.
Zároveň platí zákaz nakládání s majetkem. Po doručení vyrozumění nesmí povinný nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí, s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a udržování a správy majetku (§ 44a odst. 1 exekučního řádu).
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Zákaz se zpřísňuje. Majetek postižený exekučním příkazem nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat; právní jednání, kterým povinný tuto povinnost porušil, je neplatné (§ 47 odst. 6 exekučního řádu).
Existuje ale legální cesta. S písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů může povinný majetek zpeněžit k úhradě vymáhané pohledávky, nejméně za obvyklou cenu (§ 44a odst. 4 exekučního řádu). Na tomto ustanovení stojí každý řízený prodej před dražbou.
Usnesení o ceně
Soudní znalec určí obvyklou cenu. Od výsledné ceny se odvíjí nejnižší podání. V této fázi má smysl posudek prostudovat a případně proti usnesení brojit, pokud je cena zjevně podhodnocená.
Dražební vyhláška
Běží zákonné minimum 30 dnů. Věřitelé mohou přihlašovat pohledávky. Zde se rozhoduje.
Po dražbě
Prostor se dramaticky zužuje. Zbývají dva nástroje: předražek a odvolání proti příklepu. Oba mají patnáctidenní lhůtu a oba mají svá omezení, popsaná níže.
Nejnižší podání v jednotlivých dražbách
Nejnižší podání soud stanoví ve výši dvou třetin výsledné ceny (§ 336e odst. 1 o. s. ř.). Při opakovaných dražbách klesá podle § 336m odst. 3 o. s. ř.
| Dražební jednání | Nejnižší podání |
|---|---|
| První | 2/3 výsledné ceny |
| Druhé | 50 % výsledné ceny |
| Třetí | 40 % výsledné ceny |
| Čtvrté | 30 % výsledné ceny |
| Páté | 25 % výsledné ceny |
Opakovanou dražbu lze navrhnout nejdříve po třech měsících od neúspěšného jednání. Nepodá-li se návrh do jednoho roku, exekuce se zastaví (§ 336m o. s. ř.).
Tabulka ukazuje, proč čekání na opakovanou dražbu není strategie. Nemovitost může být vydražena za čtvrtinu své ceny. Dluh přitom nemusí být uhrazen celý.
Nevíte, v jaké fázi jste? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620. Projdeme s vámi vyhlášku a data.
Co se dá reálně dělat
Úhrada dluhu
Nejjistější řešení. Uhradíte-li vymáhanou pohledávku, náklady exekuce a náklady oprávněného, důvod k dražbě odpadá. Nevýhoda je zřejmá: většina lidí tuto částku nemá.
Zastavení exekuce pro nízkou pohledávku
Soud zastaví výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek oprávněného, těch, kdo do řízení přistoupili jako další oprávnění, a přihlášených věřitelů povinného k okamžiku zahájení dražebního jednání nepřesahuje 100 000 Kč bez příslušenství (§ 336i odst. 2 o. s. ř.).
Pozor na tři věci. Za prvé se pohledávky sčítají — nejde o jeden dluh, ale o součet všech tří skupin. Za druhé se počítá jistina bez příslušenství. Za třetí ochrana neplatí u pohledávek výživného, náhrady újmy způsobené ublížením na zdraví nebo trestným činem, a tam, kde by zastavení odporovalo dobrým mravům.
Praktický důsledek: přihlásí-li se do dražby další věřitelé, součet snadno hranici překročí a ochrana padá.
Návrh na zastavení exekuce
Návrh se podává u exekutora, který exekuci vede. Povinný jej může podat do 15 dnů ode dne, kdy se dozvěděl o důvodu zastavení (§ 55 exekučního řádu).
Zásadní upozornění: obecně podaný návrh sám o sobě dražbu nezastaví. Odkladný účinek má návrh podaný ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy ke splnění vymáhané povinnosti podle § 46 odst. 6 exekučního řádu — pak nelze exekuci provést do právní moci rozhodnutí o návrhu (§ 47 odst. 2 exekučního řádu). Kdo tuto lhůtu propásl, musí počítat s tím, že dražba běží dál.
Návrh navíc potřebuje důvod. Samotná nespokojenost s exekucí důvodem není.
Návrh na odklad exekuce
Podává se u exekutora. Nevyhoví-li exekutor návrhu do 7 dnů, postoupí jej s exekučním spisem k rozhodnutí exekučnímu soudu, který rozhodne do 15 dnů (§ 54 exekučního řádu). Odklad je dočasný. Řeší čas, ne dluh.
Refinancování
Nový úvěr, kterým se dluhy vyplatí. Výhoda: bydlení zůstává vaše. Nevýhoda: záznam v Centrální evidenci exekucí a nařízená dražba obvykle znamenají, že standardní bankovní úvěr nedostanete.
Řízený prodej před dražbou
Prodej za obvyklou cenu podle § 44a odst. 4 exekučního řádu. Výhoda: vyšší cena než v dražbě, případný přebytek zůstává vám. Nevýhoda: potřebujete písemný souhlas exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů, a nemovitost nesmí být postižena jinou exekucí. Souhlasy zaberou čas, kterého máte 30 dnů.
Zpětný leasing
Varianta řízeného prodeje. Nemovitost prodáte, kupující z kupní ceny vyplatí dluhy a vy v bytě nebo domě zůstanete bydlet v nájmu s právem odkupu. Výhoda: řeší dluh i bydlení najednou a stíhá se v řádu dnů. Nevýhoda: přestáváte být vlastníkem a odkup zpět závisí na tom, zda budete schopni splnit sjednané podmínky. Smlouvu si proto nechte projít nezávislým právníkem, včetně ceny, nájmu a podmínek odkupu. Podrobně to rozebíráme na stránce Rizika.
Insolvence
Po zveřejnění vyhlášky o zahájení insolvenčního řízení lze exekuci postihující majetek dlužníka nařídit nebo zahájit, nelze ji však provést (§ 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona). Dražba se tedy zastaví.
Institut chráněného obydlí říká, že dlužník není povinen vydat ke zpeněžení své obydlí, ledaže jeho hodnota přesahuje hodnotu určenou podle prováděcího právního předpisu — nařízení vlády č. 189/2019 Sb. (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona).
Klíčová výhrada: tato ochrana se týká majetku vydávaného ke zpeněžení podle § 398 odst. 3. Nemovitost zatíženou zástavním právem zpeněží insolvenční správce, požádá-li o to zajištěný věřitel (§ 409 odst. 4 insolvenčního zákona). Je-li tedy na bytě hypotéka nebo jiné zajištění a zajištěný věřitel se domáhá uspokojení, chráněné obydlí vás neochrání.
Po dražbě: předražek a odvolání
Nejde-li o osoby uvedené v § 336h odst. 4, může každý do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu písemně navrhnout, že vydraženou nemovitou věc chce nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání (§ 336ja odst. 1 o. s. ř.). Mezi vyloučenými osobami je povinný a manžel povinného. Předražek tedy nemůžete podat sami za sebe.
Odvolání proti usnesení o udělení příklepu mohou podat jen osoby uvedené v § 336k odst. 1 větě první o. s. ř. Důvody jsou omezené: odvolací soud příklep neudělí, došlo-li v řízení k takovým vadám, že se odvolatel nemohl zúčastnit dražby, nebo byl-li příklep udělen proto, že při nařízení dražebního jednání nebo při provedení dražby došlo k porušení zákona (§ 336k odst. 4 o. s. ř.). Nespokojenost s cenou důvodem není.
Kde získat pomoc zdarma
Než cokoli podepíšete, ověřte si situaci u někoho, kdo na vašem rozhodnutí nevydělá.
Akreditované osoby. Služby v oblasti oddlužení podle § 418a a násl. insolvenčního zákona poskytují akreditované osoby, kterým akreditaci uděluje Ministerstvo spravedlnosti. Seznam vede ministerstvo. Návrh na povolení oddlužení zpracují bez poplatku.
Dluhové poradny. Portál exekuce.justice.cz odkazuje mimo jiné na Člověk v tísni, Charitu Česká republika, poradny v síti Konsorcia dluhových poraden ČR a Asociaci občanských poraden.
Veřejný ochránce práv. Zabývá se i potížemi s exekucí.
exekuce.justice.cz. Oficiální informační portál Ministerstva spravedlnosti k exekucím.
Co udělat dnes
- Najděte na dražební vyhlášce datum dražby a spisovou značku.
- Sečtěte všechny pohledávky bez příslušenství a ověřte, zda nejste pod hranicí 100 000 Kč podle § 336i odst. 2 o. s. ř.
- Zjistěte, zda vám byla doručena výzva podle § 46 odst. 6 exekučního řádu a kdy — od toho se odvíjí odkladný účinek návrhu na zastavení.
- Objednejte se do bezplatné dluhové poradny nebo k akreditované osobě.
- Podle výsledku zvolte cestu: úhrada, návrh na zastavení či odklad, refinancování, řízený prodej, zpětný leasing nebo insolvence.
Zbývá vám méně než měsíc? Zavolejte na bezplatnou linku 800 720 620 a proberte s námi, zda dává zpětný leasing bytu nebo rodinného domu ve vaší situaci smysl. Prodáte, dluhy vyplatíme, zůstanete bydlet v nájmu s právem odkupu. Orientační výši nájmu si spočítáte v kalkulačce.
Časté dotazy
Kolik času mám od dražební vyhlášky do dražby?
Nejméně 30 dnů. Dražební jednání soud nařídí nejméně 30 dnů po dni vydání dražební vyhlášky (§ 336d odst. 2 o. s. ř.). Konkrétní datum je uvedeno ve vyhlášce.
Zastaví se dražba, když mám dluh do 100 000 Kč?
Jen za podmínek § 336i odst. 2 o. s. ř.: musíte mít v nemovitosti trvalý pobyt a součet pohledávek oprávněného, dalších oprávněných a přihlášených věřitelů bez příslušenství nesmí k okamžiku zahájení dražebního jednání přesáhnout 100 000 Kč. Nevztahuje se to na výživné, náhradu újmy způsobené ublížením na zdraví nebo trestným činem a na případy odporující dobrým mravům.
Zastaví návrh na zastavení exekuce dražbu?
Ne automaticky. Odkladný účinek má návrh podaný ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy podle § 46 odst. 6 exekučního řádu. Obecný pozdější návrh podle § 55 exekučního řádu dražbu sám o sobě nezastaví.
Můžu nemovitost prodat, když už je nařízená dražba?
Ano, ale jen se souhlasy. S písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů lze majetek zpeněžit k úhradě vymáhané pohledávky, nejméně za obvyklou cenu, není-li postižen jinou exekucí (§ 44a odst. 4 exekučního řádu). Bez souhlasů je převod neplatný (§ 47 odst. 6 exekučního řádu).
Ochrání mě insolvence a chráněné obydlí?
Zahájení insolvenčního řízení znamená, že exekuci nelze provést (§ 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona). Chráněné obydlí podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona a nařízení vlády č. 189/2019 Sb. však neochrání nemovitost zatíženou zajišťovacím právem, pokud se zajištěný věřitel domáhá uspokojení ze zajištění (§ 409 odst. 4 insolvenčního zákona).
Tento text je obecným přehledem, nikoli právní radou k vaší konkrétní situaci.
Zdroje
- Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád — § 336d, § 336e, § 336h, § 336i, § 336ja, § 336k, § 336m
- Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád — § 44a, § 46, § 47, § 54, § 55
- Zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon — § 109, § 398, § 409, § 418a
- Nařízení vlády č. 189/2019 Sb., o způsobu určení hodnoty obydlí dlužníka
- Ministerstvo spravedlnosti — Prodej nemovitých věcí
- Ministerstvo spravedlnosti — Je příp. dán důvod pro zastavení exekuce
- Ministerstvo spravedlnosti — Odkazy na bezplatné poradenství
- epravo.cz — Souběh insolvenčního a exekučního řízení
- epravo.cz — Chráněné obydlí, rozhodnutí Nejvyššího soudu
- Právní prostor — Vymahatelnost pohledávek z pohledu § 336i odst. 2 o. s. ř.