Otázka zní skoro vždycky stejně: „Můžu ještě prodat byt, když už mám podanou insolvenci?“ Odpověď je krátká — nemůžete, ne sami. Delší odpověď je, že záleží na tom, v jaké fázi řízení jste, a že rozhodující je den, kdy soud řízení zahájil.
Zlom nastává dnem zahájení řízení
Insolvenční řízení se zahajuje vyhláškou, kterou soud zveřejní v insolvenčním rejstříku. Od té chvíle platí dvě věci, které mění všechno:
Exekuci nelze provést. Podle § 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona lze po zahájení řízení exekuci nařídit, ale nelze ji provést. Dražba nemovitosti se tedy zastaví — ale exekuce jako taková nezaniká, jen se pozastaví její výkon.
Vaše dispoziční právo se omezuje. Podle § 111 insolvenčního zákona nesmíte od zahájení řízení nakládat s majetkovou podstatou tak, aby došlo k podstatným změnám v jejím složení, využití nebo určení, nebo k jejímu nikoli zanedbatelnému zmenšení. Prodej nemovitosti je učebnicový příklad takového jednání.
Zákon z toho má úzké výjimky — odvracení hrozící škody, běžná obchodní činnost, plnění zákonné vyživovací povinnosti a náklady insolvenčního řízení. Prodej bytu pod žádnou z nich nespadá.
Co se stane, když prodáte přesto
Právní jednání, kterým dlužník poruší § 111, je vůči věřitelům neúčinné. Prakticky to znamená, že nemovitost se do majetkové podstaty vrátí a peníze, které jste dostali, už dávno nebudou. Kupující se ocitne ve sporu, do kterého vůbec nechtěl vstupovat.
Tohle je jeden z mála případů, kdy „to zkusíme a uvidíme“ nemá žádnou dobrou variantu.
Během oddlužení nemovitost prodává správce
Je-li schváleno oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty, dispoziční oprávnění k majetku určenému ke zpeněžení má insolvenční správce, ne vy. Prodej mimo dražbu je podle § 289 insolvenčního zákona možný, ale se souhlasem insolvenčního soudu a věřitelského orgánu.
Nemáte tedy nulový vliv — můžete správci přivést zájemce, můžete se vyjádřit k ceně. Podpis pod smlouvou ale nebude váš.
Obydlí a zpeněžení: co říká § 398 odst. 6
Insolvenční zákon zná ochranu bydlení. Podle § 398 odst. 6 nemusí dlužník vydat ke zpeněžení své obydlí, pokud jeho hodnota nepřesahuje hranici stanovenou nařízením vlády. Hranice se odvíjí od počtu členů domácnosti a od místa, kde bydlíte.
Dvě věci, které se u toho běžně přehlédnou:
- Ochrana se týká obydlí, tedy toho, kde skutečně bydlíte. Není to totéž jako místo trvalého pobytu a rozhodně to není chata ani druhý byt.
- Ochrana neplatí proti zajištěnému věřiteli. Je-li na obydlí zástavní právo a zajištěný věřitel požádá o zpeněžení, obydlí se zpeněží bez ohledu na limit.
Právě druhý bod bývá pro lidi překvapením. Hypotéka nebo zástava od nebankovního věřitele hodnotový limit obchází.
Kdy má smysl řešit nemovitost ještě před insolvencí
Insolvence je nástroj, ne trest — pro spoustu lidí je to správná cesta. Má ale jednu vlastnost, o které se mluví málo: jakmile je řízení zahájeno, nemovitost už z vaší strany nikam nepohnete. Všechny varianty, které pracují s vaším vlastnictvím, musíte vyřešit dřív.
To je důvod, proč se lidé ptají na zpětný leasing zrovna v týdnech před podáním návrhu. Logika je jednoduchá:
- Nemovitost se prodá, dluhy se z kupní ceny uhradí místo aby se odepsaly.
- Vy zůstáváte bydlet na stejné adrese, nájemní smlouvou.
- Nevstupujete do několikaletého režimu se splátkovým kalendářem a insolvenčním správcem.
Neplatí to pro každého. Když dluhy převyšují hodnotu nemovitosti, prodej je nevyřeší a insolvence je věcně lepší řešení — a my to takhle rovnou řekneme. Rozdíl mezi tím, kdy dává smysl jedno a kdy druhé, je hlavně v poměru dluhů k hodnotě nemovitosti.
Nezaměňujte insolvenci a exekuci
Časté nedorozumění, které stojí lidi peníze:
- Exekuce je vymáhání jednoho konkrétního dluhu. Může jich běžet víc vedle sebe, každá za jiného věřitele.
- Insolvence je jedno společné řízení o celém vašem majetku a všech dluzích.
Zastavit dražbu v exekuci a podat insolvenční návrh jsou dvě různá rozhodnutí s různými následky. K prvnímu jsme napsali samostatný text: Jak zastavit dražbu nemovitosti. Pokud vás k dluhům přivedl partner, přečtěte si Exekuce manžela a nemovitost v SJM.
Co udělat tenhle týden
- Ověřte si v insolvenčním rejstříku, jestli u vás už řízení zahájené není — návrh může podat i věřitel. Rejstřík je veřejný a zdarma.
- Vytáhněte si výpis z katastru a zjistěte, jaké zástavy a exekuční příkazy na nemovitosti visí.
- Sečtěte skutečnou výši dluhů včetně příslušenství, ne jistiny z původních smluv.
- Teprve s těmito třemi čísly má smysl se rozhodovat.
Chcete vědět, kolik by z nemovitosti zbylo po úhradě dluhů? Zkuste nezávazný výpočet nebo zavolejte na 800 720 620. Když vyjde, že je insolvence pro vás lepší, uslyšíte to od nás.