Otázka „kolik to bude měsíčně“ je správná, ale nestačí. U zpětného leasingu rozhoduje, z čeho se nájem počítá a co všechno se během doby nájmu ještě přičte. Tady je, jak to funguje u nás a na co se ptát kohokoli jiného.
Nájem se počítá z vyplacené částky, ne z hodnoty nemovitosti
Tohle je nejčastější nedorozumění. Nájem se neodvíjí od toho, co nemovitost stojí, ale od částky, kterou skutečně dostanete vyplacenou.
Modelový příklad:
- Nemovitost má hodnotu 3 000 000 Kč.
- Výkupní cena je 80 %, tedy 2 400 000 Kč.
- Sazba 0,8 % měsíčně z vyplacené částky.
- Měsíční nájem tedy 19 200 Kč.
Máte-li dluhy ve výši 1 500 000 Kč, uhradí se z výkupní ceny a vám zbude 900 000 Kč. Nájem se ale počítá z celých 2 400 000 Kč, protože to je částka, kterou jsme vyplatili — část vám, část vašim věřitelům.
Spočítat si to můžete na stránce nezávazný výpočet.
Co číslo posouvá nahoru a dolů
- Poměr výkupní ceny k hodnotě. Čím vyšší podíl chcete vyplatit, tím vyšší je nájem.
- Typ a lokalita nemovitosti. Byt v krajském městě a dům v odlehlé obci nejsou pro kupujícího stejné riziko.
- Právní stav. Zástavy, exekuce, věcná břemena, nájemníci — všechno, co komplikuje případný další prodej.
- Stav nemovitosti. Nutnost investic v době nájmu se do výpočtu promítne.
- Doba nájmu a reálnost vašeho výhledu na odkup.
Co se platí navíc
Nájem není jediná položka. Ptejte se výslovně na:
- Služby a energie — kdo je platí a jestli jsou v nájmu zahrnuté.
- Fond oprav a příspěvky SVJ u bytu.
- Pojištění nemovitosti — kdo je sjednává a hradí.
- Daň z nemovitých věcí — po prodeji ji platí nový vlastník, ale smlouva to může řešit jinak.
- Opravy a údržbu. Rozdělení popisujeme v článku Nájemní smlouva u zpětného leasingu. U domu je to výrazně vyšší položka než u bytu.
- Jistotu (kauci) na začátku.
Číslo, které porovnávejte
Neporovnávejte měsíční splátky. Porovnávejte celkovou zaplacenou částku za celou dobu plus cenu zpětného odkupu.
U příkladu výše: 19 200 Kč měsíčně po dobu tří let je 691 200 Kč. K tomu cena zpětného odkupu, která je pevně stanovená ve smlouvě. Teprve tenhle součet se dá srovnat s alternativou — hypotékou, prodejem, nebo insolvencí.
Kdy je nájem příliš vysoký
Řekneme to natvrdo: utáhnete-li nájem jen tak tak, není to pro vás dobré řešení. Zpětný leasing s napjatým rozpočtem znamená, že první nečekaný výdaj shodí celou konstrukci — a na konci není nemovitost.
Zdá-li se vám platba vysoká, ozvěte se. Někdy se dá upravit výkupní cena, někdy doba, a někdy vyjde, že je lepší jiné řešení. To vám taky řekneme.
Na co se ptát u kohokoli
- Z jaké částky se nájem počítá — z hodnoty, nebo z vyplaceného?
- Je sazba fixní po celou dobu, nebo se mění?
- Jak se nájem indexuje a podle čeho?
- Jaká je celková částka za celou dobu nájmu?
- Jaká je cena zpětného odkupu a je ve smlouvě uvedená číslem?
- Co všechno se platí nad rámec nájmu?
Odpovědi chtějte písemně. Ústní příslib ceny se u podpisu nedá vymáhat.
Chcete konkrétní čísla na vaši nemovitost? Zavolejte na 800 720 620.