Zpětný leasing stojí a padá na jediné věci: jestli se k bytu budete moct vrátit. Slib, že „byt vám pak zase prodáme“, může mít několik právních podob — a mezi nejslabší a nejsilnější z nich je rozdíl mezi jistotou a nadějí.
Proč na formě záleží víc než na ceně
Když prodáte byt s tím, že ho později koupíte zpět, stáváte se v něm nájemcem a vlastníkem je někdo jiný. Po celou dobu nájmu tedy záleží na tom, co se s bytem může stát, aniž byste o tom rozhodovali vy.
- Nový vlastník byt prodá dalšímu kupci, který o žádné dohodě s vámi neví.
- Nový vlastník se dostane do dluhů a na byt se povede exekuce nebo se zastaví.
- Nový vlastník zemře nebo firma zanikne a byt přejde na někoho dalšího.
Jestli vaše právo na zpětnou koupi takovou situaci přežije, nezávisí na tom, jak pěkně je napsané, ale na tom, jakou má právní formu a jestli je zapsané v katastru.
Ústní příslib
Nemá prakticky žádnou hodnotu. Nejde prokázat, nejde vymáhat a nový vlastník ho po vás klidně může popřít. Pokud vám někdo odmítá zpětnou koupi dát písemně, je to samo o sobě důvod z jednání odejít.
Smlouva o smlouvě budoucí
Písemný závazek, že v budoucnu uzavřete kupní smlouvu. Je to lepší než nic, ale má zásadní slabinu: zavazuje jen toho, kdo ji podepsal.
Prodá-li vlastník byt někomu dalšímu nebo se na byt povede exekuce, nový nabyvatel smlouvou vázaný není. Vám zbude nárok na náhradu škody vůči původnímu vlastníkovi — a ten může být v tu chvíli nedobytný. Byt zpátky nedostanete.
Předkupní právo
Předkupní právo znamená, že když se vlastník rozhodne byt prodat, musí ho nejdřív nabídnout vám. Pro zpětný leasing je to málo: vlastník nemusí prodávat vůbec a vy nemáte jak ho donutit. Předkupní právo vás chrání před prodejem cizímu, ale nedává vám právo koupit, kdy chcete vy.
Výhrada zpětné koupě zapsaná do katastru
Výhrada zpětné koupě je institut občanského zákoníku, který je pro zpětný leasing přímo stvořený: prodávající si vyhradí právo, aby mu kupující věc vydal zpět. Klíčové je, když se ujedná jako věcné právo a zapíše se do katastru nemovitostí.
Zapsané věcné právo neplatí jen mezi vámi a kupujícím, ale působí vůči každému dalšímu vlastníkovi. Kdo byt koupí, nabývá ho i s tímhle omezením a ví o něm, protože je vidět na listu vlastnictví. To je nejsilnější ochrana, jakou můžete při zpětném leasingu dostat.
Zápis ověříte sami. Na nahlizenidokn.cuzk.cz si po zápisu najdete svůj byt a v listu vlastnictví zkontrolujete, že tam výhrada skutečně je. Nemusíte nikomu věřit na slovo.
Na co se ptát, ať je zpětná koupě skutečná
- Jaká je cena zpětné koupě? Musí být pevně daná částkou nebo jednoznačným vzorcem, ne „tržní cenou v době odkupu“.
- Do kdy a za jakých podmínek ji můžete uplatnit? Termín musí být reálný vzhledem k tomu, jak se vám situace může změnit.
- Co se stane, když nájem na čas nezaplatíte? Zanikne i právo zpětné koupě? Tahle vazba bývá ve smlouvách schovaná. Rizika neplacení jsme rozebrali na stránce Rizika zpětného leasingu.
- Zapisuje se výhrada do katastru jako věcné právo? Pokud ne, zeptejte se proč.
- Dostanete smlouvy předem k prostudování advokátem? Smlouva předložená k podpisu na místě je varovný signál.
Shrnutí
- Ústní slib — bezcenný.
- Smlouva o smlouvě budoucí — zavazuje jen původního vlastníka, další nabyvatel ji ignoruje.
- Předkupní právo — chrání před prodejem cizímu, ale koupit zpět si nevynutíte.
- Výhrada zpětné koupě jako věcné právo zapsané v katastru — působí vůči každému dalšímu vlastníkovi.
Chcete si projít, jak by zpětná koupě vypadala ve vaší situaci? Zavolejte na 800 720 620 nebo nám nechte kontakt — smlouvy dostanete předem, ať si je můžete nechat prověřit kýmkoli.
Napsat komentář