U zpětného leasingu se lidé soustředí na kupní cenu. Rozhoduje ale nájemní smlouva — protože právě ta určuje, jestli v nemovitosti opravdu zůstanete, nebo se za rok budete stěhovat.
Doba nájmu je první věc, na kterou se ptát
Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby, aniž by kdokoli musel cokoli udělat. Nájem na dobu neurčitou trvá, dokud ho někdo nevypoví.
Pro vás je podstatné, aby doba nájmu odpovídala době, ve které plánujete odkup. Smlouva na dva roky u záměru odkoupit za pět let je nefunkční konstrukce a je jedno, co se u toho říkalo ústně.
Ptejte se konkrétně: na jak dlouho, co se stane po uplynutí, a jestli máte právo na prodloužení.
Výpovědní důvody
U nájmu bytu jsou výpovědní důvody pronajímatele vymezené zákonem — občanský zákoník je uvádí v § 2288 a v § 2291 pro případ zvlášť závažného porušení. Pronajímatel nemůže vypovědět nájem bytu jen proto, že se mu to hodí.
Dvě věci si ověřte:
- Jestli smlouva neobsahuje důvody nad rámec zákona. Ujednání zkracující nájemcova práva jsou u nájmu bytu zakázaná.
- Co přesně smlouva označuje za prodlení s nájemným a od kolika dnů. Tohle je nejčastější výpovědní důvod v praxi.
Výše nájmu a jeho růst
Vedle samotné částky si ohlídejte:
- Co je v nájmu zahrnuto a co se platí zvlášť — služby, fond oprav, energie.
- Indexaci. O kolik a podle čeho může nájem růst. Vázání na inflaci je běžné; vázání na libovolné rozhodnutí pronajímatele není v pořádku.
- Jistotu (kauci). Zákon její výši u nájmu bytu omezuje.
Spočítejte si celkovou částku za celou dobu nájmu, ne měsíční splátku. To je jediné číslo, které se dá s něčím porovnat. Jak se nájem počítá u nás, ukazuje nezávazný výpočet.
Kdo platí opravy
Rozdělení nákladů mezi pronajímatele a nájemce má zákonný rámec — běžnou údržbu a drobné opravy nese nájemce, větší opravy pronajímatel. Nařízení vlády vymezuje, co je drobná oprava.
Ve smlouvě si ověřte, že se od toho neodchyluje ve váš neprospěch. U rodinného domu je tahle položka výrazně vyšší než u bytu — souvislosti v článku Rodinný dům s dluhy.
Zápis nájmu do katastru
Nájem lze zapsat do katastru nemovitostí. Není to povinné a málokdo o tom ví, ale výrazně to posiluje vaši pozici: nový vlastník, kdyby se nemovitost prodala dál, vidí nájem ve veřejném seznamu.
Totéž platí pro právo zpětné koupě — o tom píšeme v článku Právo zpětné koupě.
Zápis něco stojí a chce součinnost druhé strany. Odmítnutí zapsat nájem i právo odkupu je informace sama o sobě.
Co ve smlouvě být nemá
- Výpovědní důvody nad rámec zákona.
- Smluvní pokuty, které nemají oporu v zákoně u nájmu bytu.
- Automatické zaniknutí práva na odkup při jakémkoli drobném prodlení.
- Odkazy na dokumenty, které jste neviděli — obchodní podmínky, ceníky, sazebníky.
- Ujednání, že nájemce hradí veškeré opravy včetně velkých.
Než podepíšete
- Přečtěte si nájemní smlouvu i kupní smlouvu společně. Fungují jako jeden celek a jedna může rušit, co slibuje druhá.
- Ověřte, že doba nájmu a lhůta pro odkup na sebe navazují.
- Nechte si smlouvu projít advokátem. Náklad je zlomkem hodnoty nemovitosti.
- Nepodepisujte ve stejný den, kdy jste smlouvu poprvé viděli.
Tlak na rychlý podpis je varovný signál u kohokoli, nás nevyjímaje. Otázky ke smlouvě berte jako svoje právo — na 800 720 620 je zodpovíme.